Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

1. Rappresentano la zona urbana del territorio comunale di più antica formazione, costituita da insediamenti che rivestono carattere di particolare pregio storico, artistico, e monumentale. Essa coincide con il centro storico di Santa Fiora, cos&igrave come individuato alla Tavola 03 del Piano Strutturale. Il perimetro del P.S. è fatto proprio e, fatti salvi alcuni aggiustamenti di dettaglio conseguenti al salto di scala dei due piani, riportato con apposito segno grafico nelle Tavole di Livelle A del R.U.

2. I "Tessuti antichi" corrispondono alla zona territoriale omogenea di tipo "A", con riferimento alla classificazione di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444

3. Il "Centro storico di Santa Fiora" è inserito fra "le Invarianti riguardanti i beni di valore storico culturale" (art. 10 delle Norme del P.S.) ed in conseguenza di ciò:

• - tutti gli immobili appartenenti ai "Tessuti antichi" sono sottoposti a "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente " (come previsto dagli art. 18 del P.S.);
• - gli interventi sulle facciate degli immobili e sugli arredi e sistemazioni degli spazi pubblici sono sottoposti alla prescrizioni del "Piano delle facciate e degli arredi degli spazi pubblici" (come previsto dagli art. 18 del P.S.)

4. Sugli edifici appartenenti ai "Tessuti antichi" si applicano le norme di cui al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) e sono ammessi gli interventi urbanistico - edilizi previsti dalla "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente" (allegata e parte integrante delle presenti norme), che dovranno garantire e perseguire prioritariamente la valorizzazione ed il mantenimento dell'identità storica del patrimonio edilizio, urbanistico, architettonico e culturale esistente attraverso:

• - la salvaguardia e la valorizzazione dei caratteri architettonici, storici ed ambientali degli edifici e delle aree libere (pubbliche e private);
• - la conservazione ed il restauro di tutti gli apparati decorativi presenti, pitture murali, affreschi, tabernacoli, etc.
• - il riordino o l'eliminazione delle trasformazioni incongrue.

5. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 4, devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima realizzabile come addizione funzionale SUL max = 10% della SUL dell'intero edificio esistente al momento dell'entrata in vigore del presente Piano.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

6. Le superfici eccedenti il 10% della Sul potranno essere realizzate come superfici per "Addizioni volumetriche", se disponibili. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione funzionale" riguardante la non totalità dei proprietari e che tale addizione abbia una consistenza superiore al 10% della Sul relativa alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

7. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 4, necessari alla realizzazione di parcheggi chiusi fuori terra devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima calcolata secondo quanto previsto all'art. 15 per i parcheggi con vincolo pertinenziale

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20% dell'intera area pertinenziale

• L'altezza massima interna (pavimento-soffitto) non potrà essere maggiore a 2,40 mt

8. I parcheggi chiusi fuori terra eccedenti i limiti di superficie previsti al punto 7 potranno essere realizzati utilizzando la superficie per "Addizioni volumetriche", se disponibile.

9. Gli interventi di "addizione volumetrica" di cui all'art. 29, quando consentiti ai sensi del punto 4, devono rispettare i seguenti parametri:

• Le superfici in ampliamento sono realizzabili fino alla saturazione dell'Indice di utilizzazione fondiaria (UF) pari a 0,8 mq/mq.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

10. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione volumetrica" riguardante la non totalità dei proprietari e tale addizione abbia una consistenza superiore a quella afferente alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

11. Gli interventi di "sostituzione edilizia" e di "ristrutturazione urbanistica" di cui all'art. 30, quando consentiti ai sensi del punto 4, devono rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella degli edifici contigui

12. Per quanto riguarda le distanze minime tra fabbricate, le distanze minime dai confini e dagli spazi pubblici si rimanda a quanto contenuto all'art. 15 .

13. Nella realizzazione degli interventi di "addizione funzionale" e di "addizione volumetrica" si dovranno rispettare inoltre le seguenti regole:

• la volumetria aggiuntiva dovrà essere collocata in aderenza alla facciata posteriore dell'edificio o comunque a facciate non visibili dalla pubblica via, oppure in sopraelevazione, interessando esclusivamente o prevalentemente la falda tergale di copertura;

• l'intervento deve risultare compatibile con i caratteri tipologici, formali, costruttivi e strutturali dell'edificio preesistente e deve garantire un corretto inserimento nel contesto di riferimento; a tal fine la soluzione progettuale analizza in particolare i rapporti plano-altimetrici dell'intervento sia con l'edificio che con il tessuto circostante (allineamenti, profili, linee di gronda, scansioni dei prospetti, etc.).

14. Nelle more dell'approvazione del "Piano delle facciate e degli arredi degli spazi pubblici" nei "Tessuti antichi" non è comunque consentito:

• - modificare la redazione delle facciate prospicienti gli spazi pubblici aprendo, chiudendo o spostando aperture;
• - realizzare terrazze, loggiati e scale esterne in posizione visibile dagli spazi pubblici;
• - realizzare terrazze a tasca sulle coperture;
• - utilizzare elementi non in cotto nel rifacimento dei manti di copertura dei tetti;
• - realizzare tetti piani

15. Sempre nelle more dell'approvazione del "Piano delle facciate e degli arredi degli spazi pubblici" nei "Tessuti antichi" restano validi gli articoli 18 e 20 del "Piano per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente" approvato con D.G.R. n° 2253 del 10/03/1988

16. All'interno dei "Tessuti antichi" non si applica le norme contenute nell'art. 80 riguardanti la ricostruzione degli edifici diruti. Fanno eccezione i due edifici localizzati al foglio 22 p.elle 567 e 568 in via delle Conce

17. Nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei "Tessuti antichi" sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "Manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82 con la sola eccezione di piscine e serre, la cui realizzazione potrà essere autorizzata dall'Ufficio Urbanistica ed Edilizia privata sentito il parere della Commissione per il Paesaggio di cui all'art. 89 della L.R. 1/2005;
• - la realizzazione di cantine, autorimesse e volumi tecnici interrati e fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di i parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere (barbecue, piccoli forni, panchine, ecc)

18. La realizzazione degli interventi di cui al punto precedente non potrà comportare la riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 20% dell'intera area pertinenziale.

19. Gli interventi di cui sopra devono garantire - per caratteri morfotipologici, tecniche costruttive e materiali usati - un corretto inserimento nel contesto storicizzato di riferimento. I relativi progetti prendono in considerazione l’intera area di pertinenza dell’edificio o complesso edilizio di riferimento.

20. All'interno dei "Tessuti antichi", ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Artigianali di base (esclusivamente per le attività "tipiche" o legate alla residenza);

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T3. - Bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T4. - ostelli e simili;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere;

S2. - servizi scolastici per l’istruzione di base: asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari;

S4. - servizi per la cultura e lo spettacolo: musei, biblioteche, sale di esposizione, teatri, auditorium, cinema, sale convegni e mostre;

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S6. - servizi di assistenza sociale e sanitaria: centri di assistenza, farmacie, ambulatori, case di riposo, residenze protette;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

V - Verde Pubblico

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

21. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le seguenti norme:

• - le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso e la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale;
• - le norme contenute all'art. 18 riguardanti la dimensione minima degli alloggi.

22. Sempre negli interventi di cui al punto precedente (cambi di destinazione, frazionamenti e addizione volumetrica) si applicano inoltre le seguenti norme specifiche riguardanti i Tessuti Antichi:

• - non possono essere realizzate attività produttive con Sul maggiore di 400 mq e attività commerciali con Sul maggiore di 200 mq;
• - non sono ammessi cambi di destinazione verso la residenza dei locali posti ai piani terra degli edifici posti lungo le seguenti strade: via Carolina, via dell'Olmo, via San Michele, via delle Mura.

23. Gli interventi che implicano la realizzazione di scavi di profondità superiore a 50 cm devono ottenere il preventivo nulla osta della Soprintendenza per i Beni Archeologici della Toscana.

1. Sono le parti delle aree urbane (capoluogo e centri abitati minori), in cui prevale una edificazione di epoca antecedente alla II Guerra Mondiale. Corrispondono alla parte più storicizzata delle zone classificate nel Piano Strutturale come "Tessuti edilizi da consolidare" o "Nuclei Insediati". Esprimono qualità storico-testimoniali, caratterizzate da una buona coerenza dell'impianto insediativo nelle sue configurazioni principali relative al rapporto con la trama viaria e con lo spazio pubblico. Gli interventi disciplinati dal Regolamento Urbanistico sono pertanto essenzialmente finalizzati alla conservazione e valorizzazione:

• - degli elementi caratterizzanti gli assetti morfologici e tipologici del patrimonio edilizio esistente;
• - della configurazione e degli elementi costitutivi e qualificanti dello spazio pubblico.

2. I "Tessuti storici consolidati" corrispondono alla zona territoriale omogenea di tipo "B", con riferimento alla classificazione di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444

3. Sugli edifici appartenenti ai "Tessuti storici consolidati" si applicano le norme di cui al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) e sono ammessi gli interventi urbanistico - edilizi previsti negli articoli del Titolo IV per la classe di appartenenza di ciascun edificio rilevabile negli elaborati grafici di livello B.

4. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 3, devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima realizzabile come addizione funzionale SUL max = 15% della SUL dell'intero edificio esistente al momento dell'entrata in vigore del presente Piano.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 55%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 30%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

5. Le superfici eccedenti il 15% della Sul potranno essere realizzate come superfici per "Addizioni volumetriche", se disponibili. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione funzionale" riguardante la non totalità dei proprietari e che tale addizione abbia una consistenza superiore al 15% della Sul relativa alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

6. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 3, necessari alla realizzazione di parcheggi chiusi fuori terra devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima calcolata secondo quanto previsto all'art. 15 per i parcheggi con vincolo pertinenziale

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 55%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 30%

• L'altezza massima interna (pavimento-soffitto) non potrà essere maggiore a 2,40 mt

7. I parcheggi chiusi fuori terra eccedenti i limiti di superficie previsti al punto 6 potranno essere realizzati utilizzando la superficie per "Addizioni volumetriche", se disponibile.

8. Gli interventi di "addizione volumetrica" di cui all'art. 29, quando consentiti ai sensi del punto 3, devono rispettare i seguenti parametri:

• Le superfici in ampliamento sono realizzabili fino alla saturazione dell'Indice di utilizzazione fondiaria (UF) pari a 0,7 mq/mq. utilizzazione fondiaria (UF)

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 55%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 30%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

9. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione volumetrica" riguardante non totalità dei proprietari e tale addizione abbia una consistenza superiore a quella afferente alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

10. Gli interventi di "sostituzione edilizia" e di "ristrutturazione urbanistica" di cui all'art. 30, quando consentiti ai sensi del punto 3, devono rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 55%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 30%

• L'altezza massima (H) non può superare quella degli edifici contigui

11. Per quanto riguarda le distanze minime tra fabbricate, le distanze minime dai confini e dagli spazi pubblici si rimanda a quanto contenuto all'art. 15.

12. Nella realizzazione degli interventi di "addizione funzionale" e di "addizione volumetrica" si dovranno rispettare inoltre le seguenti regole:

• la volumetria aggiuntiva dovrà essere collocata in aderenza alla facciata posteriore dell'edificio o comunque a facciate non visibili dalla pubblica via, oppure in sopraelevazione, interessando esclusivamente o prevalentemente la falda tergale di copertura; sono ammessi interventi sui prospetti laterali e sulle falde frontali e laterali di copertura solo a condizione che le modifiche proposte non determinino alterazioni dell'equilibrio compositivo della facciata principale;

• l'intervento deve risultare compatibile con i caratteri tipologici, formali, costruttivi e strutturali dell'edificio preesistente e deve garantire un corretto inserimento nel contesto di riferimento; a tal fine la soluzione progettuale analizza in particolare i rapporti plano-altimetrici dell'intervento sia con l'edificio che con il tessuto circostante (allineamenti, profili, linee di gronda, scansioni dei prospetti, etc.).

13. Nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei "Tessuti storici consolidati" sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82 con la sola eccezione di piscine e serre, la cui realizzazione potrà essere autorizzata dall'Ufficio Urbanistica ed Edilizia Privata sentito il parere della Commissione per il Paesaggio di cui all'art. 89 della L.R. 1/2005;
• - la realizzazione di cantine, autorimesse e volumi tecnici interrati fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di i parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere (barbecue, piccoli forni, panchine, ecc);

14. La realizzazione degli interventi di cui al punto precedente non potrà comportare la riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 30% dell'intera area pertinenziale.

15. All'interno dei "Tessuti storici consolidati", ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C2. - commercio al dettaglio nelle medie strutture di vendita con Sul compresa fra 200 mq e 1.500 mq;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico-Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T3. - bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T4. - ostelli e simili;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere: servizi comunali, provinciali, etc., servizi della protezione civile, della giustizia, della pubblica sicurezza e militari, servizi postali, telefonici e di gestione di servizi pubblici (acqua, gas, etc.);

S2. - servizi scolastici per l’istruzione di base: asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari, scuole medie;

S3. - servizi per l'istruzione superiore: scuole non dell'obbligo, scuole speciali;

S4. - servizi per la cultura e lo spettacolo: musei, biblioteche, sale di esposizione, teatri, auditorium, cinema, discoteche, sale convegni e mostre;

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S6. - servizi di assistenza sociale e sanitaria: centri di assistenza, farmacie, ambulatori, case di riposo, residenze protette;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine, palazzi dello sport, campi sportivi coperti e scoperti;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

V - Verde Pubblico

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

16. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le seguenti norme:

• - le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso e la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale;
• - le norme contenute all'art. 18 riguardanti la dimensione minima degli alloggi.

17. Sempre negli interventi di cui al punto precedente (cambi di destinazione, frazionamenti e addizione volumetrica)non possono essere realizzate attività produttive con Sul maggiore di 400 mq e attività commerciali con Sul maggiore di 200 mq;

1. Sono tessuti urbani essenzialmente residenziali e di formazione recente (si sono formati a partire dalla fine II Guerra Mondiale) nei quali si ritrovano degli assetti coerenti e consolidati frammisti ad assetti meno coerenti e consolidati. Corrispondono alla parte più recente delle zone classificate nel Piano Strutturale come "Tessuti edilizi da consolidare" o "Nuclei Insediati". All'interno dei " Tessuti recenti a prevalente destinazione residenziale" gli interventi disciplinati dal Regolamento Urbanistico sono essenzialmente finalizzati:

• - alla riqualificazione degli assetti morfologici e tipologici del tessuto urbanistico-edilizio e degli spazi pubblici;
• - al "consolidamento" degli assetti morfologici e tipologici del tessuto urbanistico - edilizio che presentano caratteri di frammentazione;
• - all’adeguamento del patrimonio edilizio residenziale agli standard qualitativi e prestazionali contemporanei;

2. I "Tessuti recenti a prevalente destinazione residenziale" corrispondono alla zona territoriale omogenea di tipo "B", con riferimento alla classificazione di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444

3. Sugli edifici appartenenti ai "Tessuti recenti a prevalente destinazione residenziale" si applicano le norme di cui al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) e sono ammessi gli interventi urbanistico - edilizi previsti negli articoli del Titolo IV per la classe di appartenenza di ciascun edificio rilevabile negli elaborati grafici di livello B.

4. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 3, devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima realizzabile come addizione funzionale SUL max = 20% della SUL dell'intero edificio esistente al momento dell'entrata in vigore del presente Piano.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 35%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 50%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

5. Le superfici eccedenti il 20% della Sul potranno essere realizzate come superfici per "Addizioni volumetriche", se disponibili. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione funzionale" riguardante la non totalità dei proprietari e che tale addizione abbia una consistenza superiore al 20% della Sul relativa alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

6. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 3, necessari alla realizzazione di parcheggi chiusi fuori terra devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima calcolata secondo quanto previsto all'art. 15 per i parcheggi con vincolo pertinenziale

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 35%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 50%

• L'altezza massima interna (pavimento-soffitto) non potrà essere maggiore a 2,40 mt

7. I parcheggi chiusi fuori terra eccedenti i limiti di superficie previsti al punto 6 potranno essere realizzati utilizzando la superficie per "Addizioni volumetriche", se disponibile.

8. Gli interventi di "addizione volumetrica" di cui all'art. 29, quando consentiti ai sensi del punto 3, devono rispettare i seguenti parametri:

• Le superfici in ampliamento sono realizzabili fino alla saturazione dell'Indice di utilizzazione fondiaria (UF) pari a 0,6 mq/mq; in ogni caso non si può superare il valore del 30% di incremento della S.U.L.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 35%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 50%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

9. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione volumetrica" riguardante la non totalità dei proprietari e tale addizione abbia una consistenza superiore a quella afferente alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

10. Gli interventi di "sostituzione edilizia" e di "ristrutturazione urbanistica" di cui agli articoli 30 e 31, quando consentiti ai sensi del punto 3, devono rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 35%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 50%

• L'altezza massima (H) non può superare quella degli edifici contigui

11. Per quanto riguarda le distanze minime tra fabbricate, le distanze minime dai confini e dagli spazi pubblici si rimanda a quanto contenuto all'art. 15.

12. Nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei " Tessuti recenti a prevalente destinazione residenziale " sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82;
• - la realizzazione di cantine, autorimesse e volumi tecnici interrati fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di i parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere (barbecue, piccoli forni, panchine, ecc);

13. La realizzazione degli interventi di cui al punto precedente non potrà comportare la riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 50% dell'intera area pertinenziale.

14. All'interno dei "Tessuti recenti a prevalente destinazione residenziale", ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra - alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C2. - commercio al dettaglio nelle medie strutture di vendita con Sul compresa fra 200 mq e 1.500 mq;

C5. - commercio su aree pubbliche;

C6. - stazioni di servizio e distribuzione carburanti;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T2. - residenze turistico alberghiere;

T3. - bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T4. - ostelli e simili;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere: servizi comunali, provinciali, etc., servizi della protezione civile, della giustizia, della pubblica sicurezza e militari, servizi postali, telefonici e di gestione di servizi pubblici (acqua, gas, etc.);

S2. - servizi scolastici per l’istruzione di base: asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari, scuole medie;

S3. - servizi per l'istruzione superiore: scuole non dell'obbligo, scuole speciali;

S4. - servizi per la cultura e lo spettacolo: musei, biblioteche, sale di esposizione, teatri, auditorium, cinema, discoteche, sale convegni e mostre;

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S6. - servizi di assistenza sociale e sanitaria: centri di assistenza, farmacie, ambulatori, case di riposo, residenze protette;

S7. - servizi ospedalieri e sanitari: ospedali, cliniche, centri medici poli-specialistici;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine, palazzi dello sport, campi sportivi coperti e scoperti;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

S11. - Impianti tecnologici: impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti per il trattamento dei rifiuti e delle acque reflue, impianti per la telefonia fissa e mobile, tec.;

V - Verde Pubblico

V1. - parchi, parchi attrezzati, parchi gioco, piazze alberate;

V2. - aree e percorsi attrezzati per il passeggio e l'escursione;

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

P2. - parcheggi multipiano;

P3. - parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto.

15. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le seguenti norme:

• - le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso e la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale;
• - le norme contenute all'art. 18 riguardanti la dimensione minima degli alloggi.

16. Sempre negli interventi di cui al punto precedente (cambi di destinazione, frazionamenti e addizione volumetrica) non possono essere realizzate attività produttive con Sul maggiore di 400 mq e attività commerciali con Sul maggiore di 1.500 mq.

1. Rappresentano le zone destinate ad attività produttiva all'interno del territorio urbanizzato. Risultano costituite sia da aree costituite da più edifici a carattere produttivo (zona Bagnolo), sia da singoli "lotti" collocati in maniera episodica e perlopiù ai margini dell'aggregato urbano. All'interno della zonizzazione del Piano Strutturale fanno parte dei "Tessuti edilizi da consolidare". All'interno dei "Tessuti recenti a prevalente destinazione produttiva e/o commerciale" gli interventi disciplinati dal Regolamento Urbanistico sono essenzialmente finalizzati:

• - al miglioramento estetico e prestazionale degli edifici per finalità di sviluppo e/o riorganizzazione aziendale;
• - al mantenimento e/o miglioramento degli equilibri insediativi, anche mediante incremento delle dotazioni di parcheggio ad uso privato e delle superfici permeabili di pertinenza;
• - alla riqualificazione degli assetti insediativi e degli spazi pubblici determinando una maggiore integrazione con i tessuti residenziali adiacenti o limitrofi.

2. I "Tessuti recenti a prevalente destinazione produttiva e/o commerciale" corrispondono alla zona territoriale omogenea di tipo "D", con riferimento alla classificazione di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444

3. Gli edifici appartenenti ai " Tessuti recenti a prevalente destinazione produttiva e/o commerciale" sono classificati in Classe IVb; ad essi si applicano le norme previste al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) e su di essi sono ammessi i seguenti interventi urbanistico - edilizi (come stabilito nell'articolo citato):

• - la manutenzione ordinaria senza mutamento dell'aspetto esteriore degli immobili;
• - la manutenzione ordinaria recante mutamento dell'aspetto esteriore degli immobili;
• - la manutenzione straordinaria;
• - il restauro e risanamento conservativo;
• - la ristrutturazione edilizia R1, R2, R3 e R4;
• - le addizioni funzionali;
• - le addizioni volumetriche ;
• - la sostituzione edilizia ;
• - la ristrutturazione urbanistica);

4. Gli interventi di "addizione funzionale" devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima realizzabile come addizione funzionale SUL max = 10% della SUL dell'intero edificio esistente al momento dell'entrata in vigore del presente Piano.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

5. Le superfici eccedenti il 10% della Sul potranno essere realizzate come superfici per "Addizioni volumetriche", se disponibili. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione funzionale" riguardante la non totalità dei proprietari e che tale addizione abbia una consistenza superiore al 10% della Sul relativa alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

6. I parcheggi con vincolo pertinenziale di cui all'art. 36 non possono essere realizzati come box chiusi fuori terra; è possibile realizzare e coprire i parcheggi pertinenziali con tettoie e pergolati.

7. Gli interventi di "addizione volumetrica" devono rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 60%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare i 7,5 mt o comunque l'altezza massima dell'edificio o della parte di edificio da ampliare.

8. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione volumetrica" riguardante la non totalità dei proprietari e tale addizione abbia una consistenza superiore a quella afferente alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

9. Gli interventi di "sostituzione edilizia" e di "ristrutturazione urbanistica" devono rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 60%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%.

• L'altezza massima (H) non può superare i 7,5 mt.

10. Per quanto riguarda le distanze minime tra fabbricate, le distanze minime dai confini e dagli spazi pubblici si rimanda a quanto contenuto all'art. 15.

11. Nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei "Tessuti recenti a prevalente destinazione produttiva e/o commerciale" sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82 con l'esclusione delle piscine e delle serre per giardinaggio ed orti urbani;
• - la realizzazione di autorimesse e volumi tecnici interrati fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere;

12. La realizzazione degli interventi di cui al punto precedente non potrà comportare la riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 320% dell'intera area pertinenziale.

13. All'interno dei "Tessuti recenti a prevalente destinazione produttiva e/o commerciale", ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

I2. - Attività Industriali e Artigianali intermedie con Sul compresa fra i 400 mq ed i 2.000 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C2. - commercio al dettaglio nelle medie strutture di vendita con Sul compresa fra 200 mq e 1.500 mq;

C4. - commercio all'ingrosso;

C6. - stazioni di servizio e distribuzione carburanti;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

V - Verde Pubblico

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

P2. - parcheggi multipiano;

P3. - parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto.

14. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso e la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale.

15. Sempre negli interventi di cui al punto precedente (cambi di destinazione, frazionamenti e addizione volumetrica) non possono essere realizzate attività produttive con Sul maggiore di 2.000 mq e attività commerciali con Sul maggiore di 1.500 mq. Sono escluse da questa limitazione le seguenti strutture produttive esistenti già con Sul maggiore ai 2.000 mq:

• 1. stabilimento di Fornacina;
• 2. Salumificio delle Bagnore;
• 3. Tacchinificio dei Ginestreti

1. Sono ricompresi sotto la denominazione di “Verde privato soggetto a tutela” i parchi ed i giardini pertinenze di edifici e/o complessi edilizi di particolare pregio (appartenenti al patrimonio edilizio esistente delle aree urbane) le cui sistemazioni, arredi, percorsi e formazioni arboree sono frutto di un progetto organico ad elevato grado di formalizzazione, o che comunque costituiscono capisaldi di valore storico e/o testimoniale degli assetti insediativi originari del territorio.

2. In dette aree è vietata ogni nuova costruzione e ogni ampliamento dell'edificio di cui sono pertinenza.

3. Vi sono ammessi solamente gli interventi di manutenzione e di restauro conservativo degli assetti vegetazioni e di arredo presenti, oltre la realizzazione di piccole strutture a carattere precario.

1. Sono denominate “Aree verdi ad uso privato all'interno dell'area urbana” le parti totalmente o prevalentemente inedificate degli insediamenti adibite ad attività agricole con carattere residuale o ad usi privati di varia natura (talora complementari ad attività insediate contigue) nelle quali non risulta completamente definito il rapporto di complementarità ambientale e funzionale con i tessuti edificati contermini. Comprendono parti in cui si registrano talora usi incongrui e/o situazioni di degrado localizzato.

2. Tali aree possono essere considerate come aree libere in attesa di possibili e future destinazioni per funzioni più propriamente urbane sia pubbliche che private; per tali aree quindi la disciplina è mirata ad evitare compromissioni che pregiudichino i possibili futuri assetti.

3. All'interno delle " Aree verdi ad uso privato all'interno dell'area urbana ", ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

• - verde privato (sistemazioni a verde di carattere estensivo, giardini, orti, etc.)
• - attività ricreative all’aperto;
• - spazi di parcheggio ad uso privato con fondo permeabile;
• - gli orti urbani;
• - le attività agricole presenti alla data di adozione del Regolamento Urbanistico.

4. Solo per le attività già legittimamente esistenti in tali aree è ammesso il mantenimento di depositi di merci o di materiali che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee di lavoro e che non comportino l’esecuzione di opere cui consegua la trasformazione permanente del suolo. Tali depositi di merci e materiali potranno, previa richiesta al comune, essere recintati con rete a maglia sciolta opportunamente schermata con essenze autoctone dando luogo ad una situazione di decoro urbano e sostenibilità ambientale. La richiesta al comune dovrà contenere l’impegno a rimuovere tali depositi e le eventuali recinzioni al momento della cessazione delle esigenze temporanee dell’attività.

5. Non è ammessa nessuna nuova edificazione ivi compresi gli annessi agricoli, fatta eccezione per i manufatti precari di servizio all'attività ortiva, per le serre a copertura stagionale, per le tettoie o i gazebo a servizio di parcheggi e più in generale per i "Manufatti edilizi minori" di cui all'art. 82, con l'esclusione delle piscine. Queste strutture possono essere realizzate a condizione che abbiano i caratteri della precarietà e sia accompagnate da un atto unilaterale d’obbligo con esplicita rinuncia al plus-valore derivante dalle opere realizzate e con esplicito impegno a rimuovere qualsiasi installazione o deposito fatti a semplice richiesta da parte del Comune.

1. In coerenza con gli obiettivi e le strategie fissate dal Piano Strutturale per ciascuna U.T.O.E., il Regolamento Urbanistico individua all’interno delle “aree urbane” le aree sottoposte a “Intervento Edilizio Diretto” (IED) destinate a contenere interventi edilizi di nuova edificazione con carattere puntuale da attuarsi con Intervento Edilizio Diretto di cui all'art. 11 e segnatamente con Permesso di Costruire (PC) (art.78, comma 1, LRT 1/2005). Le aree sottoposte a “Intervento Edilizio Diretto” sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati grafici di Livello A.

2. La disciplina riferita alle aree di cui al punto 1 è definita nel dettaglio da apposite "Schede Progetto", il cui repertorio completo è contenuto nell’Allegato C alle presenti norme. In ciascuna scheda sono indicati:

• - l'individuazione cartografica e fotografica dell'aria di intervento
• - i parametri urbanistico - edilzi da rispettare;
• - le attrezzature ed i servizi che è necessario realizzare per attuare l'intervento;
• - l'eventuali prescrizioni progettuali da rispettare;
• - le classi di fattibilità dell'intervento;
• - le modalità di attuazione dell'intervento;
• - la disciplina urbanistica delle aree di cui trattasi ante e post intervento.

3. Sugli edifici esistenti all’interno delle aree soggette a "Intervento Edilizio Diretto", fino all’approvazione del medesimo, non sono ammessi interventi eccedenti la ristrutturazione edilizia

4. La realizzazione di nuova edificazione dovrà rispettare le seguenti regole ed i seguenti criteri di trasformazione:

• - gli edifici posti all’angolo fra la strada principale e la strada secondaria di insediamento si caratterizzeranno per avere un prospetto qualificante lungo entrambe le strade;
• - gli interventi di completamento dovranno tendere a “ricucire” la trama edilizia avendo particolare attenzione al rapporto volumetrico tra vecchi e nuovi edifici e alla salvaguardia delle visuali panoramiche evitando qualsiasi ostruzione;
• - la nuova viabilità di insediamento dovrà seguire la morfologia del terreno e ridisegnare l’abitato in modo da creare un nucleo urbano definito e concluso;
• - i nuovi edifici dovranno essere allacciati alla pubblica fognatura oppure dovranno dotarsi di sistemi locali di depurazione con l'esclusione della sub-irrigazione;
• - i w.c. dovranno dotarsi del doppio scarico nei
• - nel caso di presenza di un giardino pertinenziale è obbligatorio la realizzazione di una cisterna di accumulo dell’acqua piovana da utilizzare per la sua irrigazione
• - si dovranno adeguare ad un uso urbano i tratti di strade rurali esistenti per utilizzarle come elementi generatori del disegno della nuova edificazione;
• - non dovranno essere abbattuti gli alberi adulti eventualmente presenti all'interno della zona edificabile.

5. Le aree sottoposte a “Intervento Edilizio Diretto” la cui disciplina è specificata nelle Schede Progetto (contrassegnate dalla sigla IED) di cui all'Allegato C sono le seguenti:

• - IED 01 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 169-562-563-566-567-568.
• - IED 02 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 1030 (parte).
• - IED 03 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 1198 e 1231.
• - IED 07 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 408.
• - IED 08 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 1165
• - IED 09 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 457 e 1152
• - IED 10 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 1221 (parte)
• - IED 11 - Ampliamento di attività a carattere sanitario-termale e realizzazione di attività turistico - ricettiva - località Bagnore - Foglio: 18 Particelle 1, 2 e 122
• - IED 12 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Santa Fiora - Foglio: 14 Particelle 494 e 495
• - IED 13 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Santa Fiora - Foglio: 23 Particelle: 53, 110, 251 e 295
• - IED 14 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Santa Fiora - Foglio: 23 Particelle: 241, 242, 243, 244, 245 e 246
• - IED 15 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Santa Fiora - Foglio: 30 Particelle: 272, 273 e 274
• - IED 16 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Marroneto - Foglio: 14 Particelle: 281
• - IED 17 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località Marroneto - Foglio: 15 Particelle: 490
• - IED 18 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località Bagnolo - Foglio: 15 Particelle: 280 (parte) e 365
• - IED 19 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località Bagnolo - Foglio: 11 Particelle: 541
• - IED 20 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Bagnolo - Foglio: 15 Particelle: 7, 9 e 66 parte
• - IED 21 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località Bagnolo - Foglio: 15 Particelle: 278
• - IED 22 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località San Bastiano - Foglio: 13 Particelle: 187
• - IED 23 - Realizzazione di edificio a carattere residenziale - località San Bastiano - Foglio: 13 Particelle: 190
• - IED 24 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località San Bastiano - Foglio: 13 Particelle: 193
• - IED 26 - Realizzazione di edificio a carattere commerciale - località Santa Fiora - Foglio: 301 Particelle: 369 e 371
• - IED 27 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Selva - Foglio: 50 Particelle: 170 (parte) e 670 (parte)
• - IED 28 - Realizzazione di edificio(i) a carattere residenziale - località Selva - Foglio: 50 Particelle: 241 (parte), 753 (parte) e 243 (parte)
• - IED 30 - Realizzazione di edificio(i) a carattere produttivo - località Bagnolo, Fontespilli - Foglio: 10 Particelle: 496, 497
• - IED 31 - Realizzazione di edificio(i) a carattere produttivo - località Bagnolo, Fontespilli - Foglio: 10 Particelle: 488, 475
• - IED 32 - Realizzazione di edificio(i) a carattere produttivo - località Bagnolo, Fontespilli - Foglio: 10 Particelle: 474
• - IED 33 - Realizzazione di edificio(i) a carattere produttivo - località Bagnolo, Fontespilli - Foglio: 10 Particelle: 485
• - IED 34 - Realizzazione di edificio(i) a carattere produttivo - località Bagnolo, Fontespilli - Foglio: 10 Particelle: 482 (parte)
• - IED 35 - Realizzazione di edificio(i) per servizi scolastici - località Santa Fiora - Foglio: 14 Particelle 327 (parte), 328, 329Foglio: 22 Particelle 11

1. In coerenza con gli obiettivi e le strategie fissate dal Piano Strutturale per ciascuna U.T.O.E., il Regolamento Urbanistico individua all’interno delle “aree urbane” le zone sottoposte a “Piano Urbanistico Attuativo” (PUA) destinate a contenere interventi urbanistici estensivi da attuarsi tramite l'approvazione di Piano Attuativo di cui all'art. 12. Le zone sottoposte a “Piano Urbanistico Attuativo” sono individuate con apposito segno grafico negli elaborati grafici di Livello A.

2. La disciplina riferita alle aree di cui al punto 1 è definita nel dettaglio da apposite "Schede Progetto", il cui repertorio completo è contenuto nell’Allegato D alle presenti norme. In ciascuna scheda sono indicati:

• - l'individuazione cartografica e fotografica dell'aria di intervento
• - i parametri urbanistico-edilizi da rispettare;
• - le attrezzature ed i servizi che è necessario realizzare per attuare l'intervento;
• - l'eventuali prescrizioni progettuali da rispettare;
• - le classi di fattibilità dell'intervento;
• - le modalità di attuazione dell'intervento;
• - la disciplina urbanistica delle aree di cui trattasi ante e post intervento;
• - la disciplina specifica del Comparto Edificatorio, se il PUA è parte integrante di un Comparto di cui all'art. 16.

3. Sugli edifici esistenti all’interno delle aree soggette a "Piano Attuativo", fino all’approvazione del medesimo, non sono ammessi interventi eccedenti la ristrutturazione edilizia

4. La realizzazione di nuova edificazione dovrà rispettare i seguenti criteri di trasformazione:

• - gli edifici posti all’angolo fra la strada principale e la strada secondaria di insediamento si caratterizzeranno per avere un prospetto qualificante lungo entrambe le strade;
• - gli interventi di completamento dovranno tendere a “ricucire” la trama edilizia avendo particolare attenzione al rapporto volumetrico tra vecchi e nuovi edifici e alla salvaguardia delle visuali panoramiche evitando qualsiasi ostruzione;
• - la nuova viabilità di insediamento dovrà seguire la morfologia del terreno e ridisegnare l’abitato in modo da creare un nucleo urbano definito e concluso;
• - i nuovi edifici dovranno essere allacciati alla pubblica fognatura oppure dovranno dotarsi di sistemi locali di depurazione con l'esclusione della sub-irrigazione
• - le nuove fognature dovranno attuare la separazione fra acque reflue e acque meteoriche e, quando l'intervento è localizzato in zona ad alta permeabilità del suolo, dovranno essere realizzate utilizzando tecnologiche altamente impermeabilizzanti quali la doppia fognatura;
• - i w.c. dovranno dotarsi del doppio scarico nei
• - nel caso di presenza di un giardino pertinenziale è obbligatorio la realizzazione di una cisterna di accumulo dell’acqua piovana da utilizzare per la sua irrigazione
• - si dovranno adeguare ad un uso urbano i tratti di strade rurali esistenti per utilizzarle come elementi generatori del disegno della nuova edificazione;
• - non dovranno essere abbattuti gli alberi adulti eventualmente presenti all'interno della zona edificabile.

5. Le aree sottoposte a “Piano Urbanistico Attuativo” (PUA) la cui disciplina è specificata nelle Schede Progetto (contrassegnate dalla sigla PUA) di cui all'Allegato D sono le seguenti:

• - PUA 02 - Realizzazione di insediamento a carattere produttivo e commerciale - località Bagnore - Foglio: 13 Particelle: 68 parte, 91, 282.
• - PUA 04 - Realizzazione di insediamento a carattere residenziale - località Marroneto - Foglio: 14 Particelle: 309.
• - PUA 05 - Realizzazione di insediamento a carattere residenziale - località Marroneto - Foglio: 14 Particelle: 280, 311, 440, 441, 445 parte, 446, 467 e 468
• - PUA 06 - Realizzazione di insediamento a carattere residenziale - località San Bastiano - Foglio: 13 Particelle: 180, 181, 182, 195, 196, 197,198, 199, 200, 203 e 204
• - PUA 07 - Realizzazione di insediamento a carattere residenziale - località Bagnore - Foglio: 7 Particelle: 391, 543, 544, 593 (parte), 784 e 785

1. Sono denominate “Aree marginali con funzioni prevalentemente integrative dei centri abitati” le parti delle "Aree di Tutela degli insediamenti" immediatamente contigue ai tessuti insediativi o costituenti margini incompiuti in cui non risulta completamente definito il rapporto tra insediamenti e territorio extraurbano. Sono aree prevalentemente non edificate in genere adibite ad usi complementari alle attività insediate contigue che includono parti interstiziali o marginali, in cui si registrano talora usi incongrui e/o situazioni di degrado localizzato.

2. Il Regolamento Urbanistico persegue il recupero e la riqualificazione delle aree di cui trattasi orientandone l’assetto verso ordinamenti morfologici coerenti e riconoscibili tali da determinare una più decisa coerenza e complementarità paesaggistica e funzionale con il contesto di riferimento; ogni attività, uso o intervento deve favorire per quanto possibile il raggiungimento dei seguenti obiettivi:

• - configurazione coerente degli spazi non edificati e valorizzazione degli elementi caratterizzanti della trama fondiaria;
• - riqualificazione paesaggistica, ambientale e funzionale, mediante manutenzione dell'assetto morfologico dei suoli, conservazione e/o recupero degli impianti arborei, riordino delle attività insediate, bonifica di eventuali discariche abusive;
• - presidio idrogeologico, compresi interventi di manutenzione e ripristino del reticolo idrografico superficiale;
• - riordino delle attività agricole eventualmente presenti, comprese quelle amatoriali, ai fini di una ricomposizione morfologica e paesaggistica dei siti interessati;
• - riordino degli assetti insediativi, anche mediante eliminazione di consistenze edilizie di origine abusiva.

3. Nelle aree “Aree marginali con funzioni prevalentemente integrative dei centri abitati” non si applicano le vigenti norme regionali in materia di tutela e valorizzazione del territorio rurale. E’ altres&igrave consentito il mantenimento delle attività agricole, aziendali o amatoriali, presenti alla data di adozione del Regolamento Urbanistico cos&igrave come il computo dei terreni agricoli per le finalità di cui al Titolo III Capo III della L.R. 1/05.

4. Sugli edifici appartenenti alle " Aree marginali con funzioni prevalentemente integrative dei centri abitati " si applicano le norme di cui al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente). Gli interventi urbanistico - edilizi ammissibili su detti edifici sono quelli previsti negli articoli del Titolo IV per la classe di appartenenza di ciascun edificio rilevabile negli elaborati grafici di Livello B oppure nella "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente" (per gli edifici rilevati).

5. Qualora fra gli interventi di cui al comma 4 siano presenti l'addizione funzionale e l'addizione volumetrica si potranno consentire ampliamenti una tantum fino ad un massimo di 30 mq di S.U.L. per ogni alloggio e fino ad un massimo di 90 mq di S.U.L. e del 10 per cento della S.U.L. esistente per gli edifici con destinazione diversa dalla residenza.

6. Nelle “Aree marginali con funzioni prevalentemente integrative dei centri abitati”:

1. Si applicano le norme di cui all'articolo 36 ("Parcheggi con vincolo pertinenziale").

2. È ammessa la realizzazione di garage fuori terra in deroga agli strumenti urbanistici vigenti di cui all'art. 9 della Legge 24 marzo 1989, n. 122.

3. Non è ammessa la realizzazione di nuovi edifici.

7. Nelle aree contigue agli edifici e/o complessi edilizi appartenenti alle " Aree marginali con funzioni prevalentemente integrative dei centri abitati " sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82;
• - la realizzazione di cantine, autorimesse e volumi tecnici interrati fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di i parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere (barbecue, piccoli forni, panchine, ecc);

8. All'interno dei “Aree marginali con funzioni prevalentemente integrative dei centri abitati”,ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra - alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T3. - Bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T7. - aree di sosta per camper e roulotte;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere: servizi comunali, provinciali, etc., servizi della protezione civile, della giustizia, della pubblica sicurezza e militari, servizi postali, telefonici e di gestione di servizi pubblici (acqua, gas, etc.);

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine, palazzi dello sport, campi sportivi coperti e scoperti;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

S11. - Impianti tecnologici: impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti per il trattamento dei rifiuti e delle acque reflue, impianti per la telefonia fissa e mobile, etc.;

V - Verde Pubblico

V1. - parchi, parchi attrezzati, parchi gioco, piazze alberate;

V2. - aree e percorsi attrezzati per il passeggio e l'escursione;

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

9. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le seguenti norme:

• - le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso e la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale;
• - le norme contenute all'art. 18 riguardanti la dimensione minima degli alloggi.

10. Sempre negli interventi di cui al punto precedente (cambi di destinazione, frazionamenti e addizione volumetrica)non possono essere realizzate attività produttive con Sul maggiore di 400 mq e attività commerciali con Sul maggiore di 2.000 mq;

1. Sono denominate “Aree a prevalentemente uso agricolo di tutela dei centri abitati” le aree contigue agli insediamenti che mantengono una chiara predominanza della funzione agricola anche se in forma attenuata e alternata ad usi complementari del sistema urbano. Trattasi di aree estese e spesso prive di ordinamenti morfologici intenzionali e riconoscibili. Comprendono parti intercluse o marginali, in cui si registrano talora usi incongrui e/o situazioni di degrado localizzato, anche correlato a fenomeni di abbandono colturale. Tali aree sono in genere caratterizzate da:

• - sistema produttivo agricolo perdurante, seppur notevolmente indebolito, con prevalenza di seminativi;
• - fenomeni di frazionamento fondiario correlato ad attività agricole amatoriali;
• - presenza di manufatti incongrui, in prevalenza di origine abusiva

2. Il Regolamento Urbanistico persegue il recupero e la riqualificazione delle aree di cui trattasi in ragione di un rafforzamento della loro complementarità paesaggistica ed ambientale al territorio rurale ed agli insediamenti; ogni attività, uso o intervento deve favorire per quanto possibile il raggiungimento dei seguenti obiettivi:

• - recupero e incentivazione delle attività aziendali di coltivazione;
• - configurazione coerente degli spazi non edificati e valorizzazione degli elementi caratterizzanti della trama fondiaria;
• - riqualificazione ambientale e paesaggistica, mediante manutenzione dell'assetto morfologico dei suoli, conservazione e/o recupero degli impianti arborei, bonifica di eventuali discariche abusive;
• - presidio idrogeologico, compresi interventi di manutenzione e ripristino del reticolo idrografico superficiale;
• - disciplina dell’agricoltura amatoriale e suo orientamento verso forme compatibili con i caratteri ambientali e paesaggistici.
• - riordino degli assetti insediativi, anche mediante eliminazione di consistenze edilizie di origine abusiva.

3. Nelle aree “Aree a prevalentemente uso agricolo di tutela dei centri abitati” non si applicano le vigenti norme regionali in materia di tutela e valorizzazione del territorio rurale (Titolo IV Cap. III della L.R. 1/2005). I terreni delle aziende agricole possono comunque essere per utilizzati per esercitare l'attività agricola e computati per la redazione del Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale di cui all'art. 42 della legge citata.

4. Sugli edifici appartenenti alle "Aree a prevalentemente uso agricolo di tutela dei centri abitati" si applicano le norme di cui al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) e le norme di cui agli articoli 42, 43, 44 e 45 della L.R. n° 1 del 3 gennaio 2005 e successive modifiche ed integrazioni. Gli interventi urbanistico - edilizi ammissibili su detti edifici sono quelli previsti negli articoli del Titolo IV per la classe di appartenenza di ciascun edificio rilevabile negli elaborati grafici di Livello B oppure nella "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente" (per gli edifici rilevati). Nel caso in cui fra gli interventi ammessi vi siano interventi che consentano l'ampliamento ed il trasferimento di volumetria si applicano i parametri previsti agli articoli 43 e 44 della L.R. 1/05.

5. Nelle "Aree a prevalentemente uso agricolo di tutela dei centri abitati":

• - Non si applicano le norme di cui all'articolo 36 ("Parcheggi con vincolo pertinenziale").
• - Non è ammessa la realizzazione di garage fuori terra in deroga agli strumenti urbanistici vigenti di cui all'art. 9 della Legge 24 marzo 1989, n. 122.
• - Non è ammessa la realizzazione di nuovi edifici anche a seguito della presentazione del "Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale" previsto dall'art. 42 della L.R. 1/2005. Fanno eccezione a questo divieto, secondo quanto previsto dall'art. 38 delle Norme del Piano Strutturale, i nuovi edifici eventualmente presenti nei P.A.P.M.A.A. presentati dall'Azienda “Podere Asche".

6. Nelle aree contigue agli edifici e/o complessi edilizi appartenenti alle "Aree a prevalentemente uso agricolo di tutela dei centri abitati" sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82;
• - la realizzazione di cantine, autorimesse e volumi tecnici interrati fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere (barbecue, piccoli forni, panchine, ecc);

7. É inoltre ammessa la realizzazione delle seguenti attività:

• - coltivazione di ortaggi, alberi da frutto e realizzazione di piccoli tunnel, temporanei e monofila per la copertura delle colture erbacee a ciclo inverno-primaverile;
• - ricoveri equini (art. 126);
• - manufatti precari (art. 125);
• - attività di ristorazione (art. 122);
• - strutture pertinenziali (art. 124);
• - strutture per ricovero cani (art. 128).

8. All'interno dei “Aree a prevalentemente uso agricolo di tutela dei centri abitati”, ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

R - Attività Residenziale

R1 - residenze

R3. - le strutture ricettive extra - alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T3. - Bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

In generale servizi pubblici o di interesse pubblico realizzati e realizzabili negli edifici esistenti.

A - Attività Agricola

A1. - attività agricole e forestali;

A2. - residenza agricola;

A3. - servizi connessi all'attività agricola: trasformazione e commercializzazione dei prodotti agricoli, attività di promozione della produzione agricola;

A4. - agriturismo e altre attività connesse.

V - Verde Pubblico

V1. - parchi, parchi attrezzati, parchi gioco, piazze alberate;

V2. - aree e percorsi attrezzati per il passeggio e l'escursione;

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

9. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le seguenti norme:

• - le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso con l'esclusione delle norme riguardanti la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale;
• - le norme contenute nell'art. 42 della L.R. n° 1 del 3 gennaio 2005 e successive modifiche ed integrazioni
• - le norme contenute all'art. 18 riguardanti la dimensione minima degli alloggi.