Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

1. Sono denominate “Aree ad edificazione speciale per standard urbanistici” le aree destinate ad attrezzature e servizi pubblici o di interesse pubblico volte al soddisfacimento delle esigenze sociali, culturali, religiose, ricreative, formative e sanitarie dei cittadini, nonché a favorire le relazioni sociali ed economiche e ad ospitare le manifestazioni pubbliche della collettività insediata. Le aree disciplinate dal presente articolo sono dimensionate nel rispetto dei parametri definiti agli articoli 25 e 27 del Piano Strutturale con riferimento agli standard urbanistici minimi imposti dalle vigenti norme in materia di governo del territorio ed in particolare dall'art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

2. Gli "abitanti di previsione" (necessari per la verifica degli standard urbanistici) si calcolano dividendo il "Volume virtuale", di cui all'art. 15, per i seguenti valori (volume per abitante) distinti per tipologia edilizia residenziale::

• - per 100 (mc/ab) nel caso si abbia una tipologia edilizia di tipo edificio isolato mono o pluri-familiari con un massimo di due piani fuori terra;
• - per 90 (mc/ab) nel caso si abbia la tipologia edilizia delle case a schiera;
• - 80 (mc/ab) nel caso si abbia una tipologia edilizia pluripiano (linea, torre, ballatoio, ecc), con uno o più alloggi per piano.

3. Nelle "Aree ad edificazione speciale per standard urbanistici" "esistenti" gli interventi sono, di norma, riservati all’Amm./ne Comunale o all’Ente proprietario e/o gestore, se diverso dall’Amm./ne Comunale. Nelle medesime aree classificate come "di progetto" negli elaborati grafici di Livello A l’intervento è riservato in via prioritaria all’Amm./ne Comunale, che ha facoltà di attivare i procedimenti espropriativi previsti dalla legge.

4. Nelle aree di cui trattasi è tuttavia ammesso l’intervento di soggetti privati aventi titolo per la realizzazione di opere e/o le attrezzature di uso pubblico o di interesse pubblico ivi previste. Tali interventi sono subordinati alla stipula di una convenzione con l’Amm./ne Comunale, con la quale vengano disciplinati (con adeguate garanzie a tutela dell’interesse pubblico) il regime giuridico del suolo, le modalità attuative dell’intervento, le forme di utilizzazione e le competenze sulla manutenzione delle opere realizzate.

5. Alcuni degli impianti e delle attrezzature di cui al punto 1 e agli articoli successivi (come ad esempio circoli ricreativi, circoli e/o attrezzature culturali, centri sociali, strutture per il culto e/o centri parrocchiali, sedi di associazioni ONLUS, attrezzature sportive, residenze speciali attrezzate e/o strutture di assistenza per anziani, disabili o indigenti, cliniche private, attrezzature per l’infanzia) posso appartenere ed essere gestiti da soggetti diversi rispetto l'Amministrazione pubblica. Resta fermo che gli stessi impianti e le stesse attrezzature:

• - possono essere gestite esclusivamente da Enti, associazioni e/o soggetti privati in possesso dei requisiti di legge per l’esercizio delle singole attività di interesse pubblico e/o collettivo sopra specificate;
• - non è in alcun modo ammesso l’utilizzo né la destinazione d’uso delle aree e strutture di cui al presente articolo per fini o attività diverse da quelle di uso pubblico e/o collettivo.

6. Nelle more della realizzazione delle previsioni del Regolamento Urbanistico, gli aventi titolo possono disporre delle aree di cui al presente articolo per uso privato purché tale utilizzazione non comporti:

• - l'alterazioni significative alla morfologia dei terreni;
• - la realizzazione di consistenze edilizie;
• - la realizzazione di muri di cinta o recinzioni con parti in muratura;
• - la realizzazione di opere eccedenti la manutenzione straordinaria su edifici o manufatti legittimi esistenti.

7. Gli interventi di cui al punto precedente sono inoltre subordinati alla produzione di un atto unilaterale d’obbligo con esplicita rinuncia al plus-valore derivante dalle opere realizzate e con esplicito impegno a rimuovere qualsiasi installazione o deposito fatti a semplice richiesta da parte del Comune.

1. Sono le aree destinate ad ospitare i servizi per l'istruzione individuate con la lettera a) nel comma 2 dell’articolo 3 del D.M. 1444/1968. Comprendono gli edifici esistenti ospitanti scuole materne, elementari, scuole medie e superiori ed i relativi spazi aperti di pertinenza, nonché le aree che il R.U. destina alla realizzazione di nuovi edifici scolastici. Tali aree sono individuate negli elaborati di Livello A con apposito segno grafico e dal codice "i + numero progressivo". Le zone di nuova previsione, sulla quale si applicano le disposizioni dell'art. 19 ("Apposizione del vincolo preordinato all'esproprio"), sono caratterizzate dal codice "i + numero progressivo + p".

2. Gli interventi urbanistico - edilizi ammissibili su gli edifici esistenti all'interno delle "Aree per l'istruzione" sono quelli previsti negli articoli del Titolo IV per la classe di appartenenza degli stessi edifici rilevabile negli elaborati grafici Livello B oppure nella "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente" (per gli edifici schedati)

3. Gli interventi di "addizione funzionale", "addizione volumetrica", "sostituzione edilizia" e "ristrutturazione urbanistica", quando consentiti ai sensi del punto 2, dovranno rispettare i seguenti parametri:

• - Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 60%.
• - La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 30% dell'intera area pertinenziale
• - L'altezza massima non può essere maggiore di quella dell'edificio esistente (per gli interventi sul p.e.e.) ovvero non potrà essere maggiore a mt 7,5 per gli edifici di nuova costruzione.

4. Nelle aree di pertinenza sono consentiti tutti gli interventi di pavimentazioni ed arredo ritenuti necessari al buon funzionamento della struttura con l'unico vincolo del divieto della riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 30% dell'intera area pertinenziale.

5. Per gli edifici scolastici non più utilizzati a fini didattici è ammesso il riutilizzo con altre funzioni di carattere pubblico.

6. In riferimento a quanto stabilito dall'art. 27 del Piano Strutturale e dall'art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 il Regolamento Urbanistico stabilisce i seguenti standard dimensionali minimi riguardanti le "Aree per l'istruzione" (per calcolare il valore dell'Abitante insediato si veda il punto 2 dell'art. 85):

• - Aree destinate a scuola per l’infanzia = 1,20 mq x abitante insediato
• - Aree destinate a scuola di base (elementare e media) = 2,25 mq x abitante insediato

1. Sono le aree destinate ad ospitare i seguenti servizi di carattere generale individuate con la lettera b) nel comma 2 dell’articolo 3 del D.M. 1444/1968:

• - servizi per la cultura e lo spettacolo;
• - servizi per il culto;
• - servizi per l'attività sportiva ed il tempo libero al chiuso (piscine al coperto, discoteche, palazzetti dello sport);
• - servizi socio-assistenziali;
• - servizi sanitari;
• - servizi cimiteriali;
• - servizi amministrativi;
• - servizi per la sicurezza (caserme).

2. Comprendono gli edifici esistenti ospitanti i servizi di cui sopra ed i relativi spazi aperti di pertinenza, nonché le aree che il R.U. destina alla realizzazione di nuovi edifici da destinare ai servizi di carattere generale. Tali aree sono individuate negli elaborati di Livello A con apposito segno grafico e dal codice "g + numero progressivo". Le zone di nuova previsione, sulla quale si applicano le disposizioni dell'art. 19 ("Apposizione del vincolo preordinato all'esproprio"), sono caratterizzate dal codice "g + numero progressivo + p".

2. Gli interventi urbanistico - edilizi ammissibili su gli edifici esistenti all'interno delle " Aree per attrezzature e servizi di carattere generale" sono quelli previsti negli articoli del Titolo IV per la classe di appartenenza degli stessi edifici rilevabile negli elaborati grafici Livello B oppure nella "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente" (per gli edifici schedati)

3. Gli interventi di "addizione funzionale", "addizione volumetrica", "sostituzione edilizia" e "ristrutturazione urbanistica", quando consentiti ai sensi del punto 2, dovranno rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 60%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 30% dell'intera area pertinenziale

• L'altezza massima non può essere maggiore di quella dell'edificio esistente.

4. Nelle aree di pertinenza è consentita la realizzazione di nuovi edifici, "fisicamente distinti" dall'edificio o gli edifici esistenti, purché funzionalmente integrati con essi. A tal fine si applicano i parametri di cui al precedente punto 3 relativi al rapporto di copertura, altezza massima e superficie permeabile di pertinenza.

5. Nell'area che ospita gli uffici dell'Acquedotto del Fiora a Santa Fiora lungo la S.P. n° 64, il rapporto di copertura, per le finalità di cui ai punti 3 e 4, non potrà superare il 20% del lotto.

6. Nelle aree di pertinenza sono consentiti tutti gli interventi di pavimentazioni ed arredo ritenuti necessari al buon funzionamento della struttura con l'unico vincolo del divieto della riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 30% dell'intera area pertinenziale.

7. In riferimento a quanto stabilito dall'art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 il Regolamento Urbanistico stabilisce i seguenti standard dimensionali minimi riguardanti le " Aree per attrezzature e servizi di carattere generale" (per calcolare il valore dell'Abitante insediato si veda il punto 2 dell'art. 85):

• - Aree per attrezzature e servizi di carattere generale = 2,00 mq x abitante insediato

1. Le "Aree per parchi e verde pubblico attrezzato" comprendono gli spazi aperti a destinazione pubblica attrezzati a verde per il gioco e il tempo libero, corrispondenti a quelle indicate con la lettera c) dell’articolo 3 del D.M. 1444/1968. Queste aree devono essere adibite e progettate come luoghi di incontro, riposo, ricreazione, svago, gioco, attività spontanee e per il tempo libero, comprese quelle sportive con piccole attrezzature di supporto. In queste aree possono anche trovare collocazione spazi per la sosta e il parcheggio. Tali aree sono individuate negli elaborati di Livello A con apposito segno grafico e dal codice "v + numero progressivo". Le zone di nuova previsione, sulla quale si applicano le disposizioni dell'art. 19 ("Apposizione del vincolo preordinato all'esproprio"), sono caratterizzate dal codice "v + numero progressivo + p".

2. Il R.U. ammette interventi di manutenzione e riqualificazione finalizzati al recupero funzionale e tipologico degli spazi esistenti e interventi di nuova realizzazione. Nella sistemazione delle aree si deve di norma prevedere una superficie coperta da alberi di alto/medio fusto non inferiore al 30% dell’area complessiva, le essenze arboree da utilizzare devono essere preferibilmente quelle autoctone. E’ consentita l’installazione di panchine, fontane, recinzioni e la costruzione di chioschi e servizi igienici, secondo progetti unitari di sistemazione riguardanti l’intero complesso. Le aree sportive saranno regolate da progetti d’insieme nei quali si dovranno prevedere le aree di parcheggio alberate, le aree di gioco vero e proprio e le piccole costruzioni accessorie strettamente indispensabili come spogliatoi, servizi igienici, comunque non superiori ad un Indice di Utilizzazione Territoriale (UT) di 0,05 mq/mq.

3. Fanno eccezione il parco pubblico localizzato nella Frazione di Bagnore e adiacente al confine di Arcidosso ed il locale “La Serenella” presente nel parco Gambrinus a Santa Fiora, dove si potranno realizzare attrezzature pubbliche o di pubblica utilità ed in particolare : nel sito di Bagnore una piscina (coperta/scoperta) pubblica all’interno del parco pubblico attrezzato e dotato di parcheggi adeguati al complesso struttura/parco; nel sito del capoluogo una attrezzatura pubblica o di pubblica utilità fino a 150 mq di Superficie Utile Lorda.

4. In riferimento a quanto stabilito dall'art. 27 del Piano Strutturale e dall'art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 il Regolamento Urbanistico stabilisce i seguenti standard dimensionali minimi riguardanti le "Aree per parchi e verde pubblico attrezzato" (per calcolare il valore dell'Abitante insediato si veda il punto 2 dell'art. 85):

• - insediamenti a carattere residenziale: per ogni abitante insediato si deve avere almeno 9,00 mq di verde attrezzato;
• - insediamenti a carattere produttivo: almeno il 10% della Superficie territoriale (St) deve essere destinata a verde attrezzato o parcheggi pubblici;
• - insediamenti a carattere commerciale, ricettivo o direzionale: per ogni 100 mq di superficie libera di pavimento (Sul) realizzata, si devono avere almeno 40 mq di superficie destinata a verde attrezzato o parcheggi pubblici;

1. Gli "Impianti e attrezzature sportive" comprendono le aree destinate a specifici impianti sportivi all'aperto quali campi da calcio, piscine, campi da tennis, etc. corrispondenti a quelle indicate con la lettera c) dell’articolo 3 del D.M. 1444/1968. Tali aree sono individuate negli elaborati di Livello A con apposito segno grafico e dal codice "v + numero progressivo". Le zone di nuova previsione, sulla quale si applicano le disposizioni dell'art. 19 ("Apposizione del vincolo preordinato all'esproprio"), sono caratterizzate dal codice "v + numero progressivo p".

2. Il R.U. individua gli spazi esistenti da mantenere e potenziare, nonché quelli di nuova previsione sottoposti a vincolo espropriativo. I parametri edilizi ed urbanistici per la definizione degli interventi nelle singole aree saranno stabiliti in sede di progetto esecutivo sulla base delle normative UNI e CONI riferite allo svolgimento delle pratiche sportive alle quali l’impianto è destinato.

3. Le aree per "Impianti e attrezzature sportive e per il tempo libero", per le finalità del calcolo degli standard urbanistici previsti all'art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, rientrano fra le "Aree per parchi e verde pubblico attrezzato" di cui all'art. precedente.

1. Le aree destinate a parcheggio pubblico a raso sono aree attrezzate, di proprietà pubblica o privata, che garantiscono la sosta dei mezzi di trasporto veicolare e/o ciclabile corrispondenti a quelle indicate con la lettera d) dell’articolo 3 del D.M. 1444/1968. Tali aree sono individuate negli elaborati di Livello A con apposito segno grafico e dal codice "p + numero progressivo". Le zone di nuova previsione, sulla quale si applicano le disposizioni dell'art. 19 ("Apposizione del vincolo preordinato all'esproprio"), sono caratterizzate dal codice "p + numero progressivo p".

2. La forma delle aree di nuova realizzazione individuate nel Regolamento Urbanistico è solo indicativa; la sua forma definitiva è da stabilire nella progettazione definitiva ed esecutiva, mentre l'entità delle superfici delle aree di nuova realizzazione deve corrispondere a quella misurabile sugli stessi elaborati e desumibile nelle Tabelle dell'Allegato A.

3. La realizzazione delle aree destinate a parcheggio pubblico deve avvenire sulla base di una specifica progettazione che precisi nel dettaglio i materiali, gli elementi di arredo, le alberature e la vegetazione, le eventuali recinzioni, l'illuminazione, ecc.. Il progetto esecutivo dovrà rispettare le seguenti regole:

• - una parte della superficie di parcamento dovrà essere destinata alla sosta di moto, ciclomotori e biciclette; le zone di sosta delle biciclette dovranno essere munite delle apposite rastrelliere;
• - una parte della superficie di parcamento (secondo quanto previsto dalle norme vigenti) dovrà essere destinata al parcheggio di auto per diversamente abili.
• - gli spazi di accesso e di manovra dei parcheggi potranno avere fondo impermeabile, mentre gli stalli dovranno essere realizzati preferibilmente (in ragione del contesto di intervento) con fondo permeabile;
• - gli stalli delle aree destinati a parcheggio pubblico dovranno essere ombreggiate (se il contesto di realizzazione lo consente) con almeno 1 albero di alto fuso ogni 80 mq di parcheggio;
• - per quanto possibile si dovrà provvedere al contenimento visuale dei veicoli in sosta attraverso siepi, alberature, ecc.

4. In riferimento a quanto stabilito dall'art. 25 del Piano Strutturale e dall'art. 3 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 il Regolamento Urbanistico stabilisce i seguenti standard dimensionali minimi riguardanti le "Aree per parcheggi pubblici" (per calcolare il valore dell'Abitante insediato si veda il punto 2 dell'art. 85):

• - insediamenti a carattere residenziale: per ogni abitante insediato si deve avere almeno 5,00 mq di parcheggi pubblici;
• - insediamenti a carattere produttivo: almeno il 10% della Superficie territoriale (St) deve essere destinata a verde attrezzato o parcheggi pubblici;
• - insediamenti a carattere commerciale, ricettivo o direzionale: per ogni 100 mq di superficie libera di pavimento (sul) realizzata, si devono avere almeno 40 mq di superficie destinata a verde attrezzato o parcheggi pubblici;