Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

1. Nell'ambito del territorio comunale i mutamenti della destinazione d'uso degli immobili sono sottoposti alla presente disciplina che, ai sensi dell'art. 58 L.R. 1/2005, definisce: 1) quali mutamenti di destinazione sono soggetti a titolo abilitativo; 2) le specifiche fattispecie o aree determinate nelle quali il mutamento di destinazione d'uso in assenza di ogni attività edilizia è sottoposto a SCIA (segnalazione certificata di inizio attività); 3) le condizioni per il mutamento di destinazione d'uso; 4) i mutamenti di destinazione d'uso soggetti ad oneri di urbanizzazione ai sensi dell'art. 127 della L.R.T. 1/2005 e s.m.i.

2. La destinazione d’uso attuale delle unità immobiliari è quella risultante dai titoli abilitativi edilizi ovvero, in mancanza di titoli abilitativi, dalla destinazione catastale quale risulta al momento dell'entrata in vigore delle presenti norme.

3. La destinazione d’uso dei suoli e dei fabbricati deve essere indicata in tutti i progetti, sia nel caso di intervento edilizio diretto sia nel caso in cui l'intervento edilizio sia preceduta da piano urbanistico di dettaglio.

1. Le destinazioni d'uso degli immobili sono le seguenti e sono articolate in principali e secondarie.

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra - alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

La categoria comprende fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti legati alla produzione, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti, uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie e abitazioni inscindibilmente connesse all’attività produttiva di riferimento, centri di servizio alle imprese. Si articola in 3 sottocategorie.

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

I2. - Attività Industriali e Artigianali intermedie con Sul compresa fra i 400 mq ed i 2.000 mq;

I3. - Attività Industriali e Artigianali grandi con Sul maggiore di 2.000 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C2. - commercio al dettaglio nelle medie strutture di vendita con Sul compresa fra 200 mq e 1.500 mq;

C3. - commercio al dettaglio nelle grandi strutture di vendita con Sul > 1.500 mq;

C4. - commercio all'ingrosso;

C5. - commercio su aree pubbliche;

C6. - stazioni di servizio e distribuzione carburanti;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T2. - residenze turistico alberghiere;

T3. - Bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T4. - ostelli e simili;

T5. - campeggi;

T6. - villaggi turistici;

T7. - aree di sosta per camper e roulotte;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere: servizi comunali, provinciali, etc., servizi della protezione civile, della giustizia, della pubblica sicurezza e militari, servizi postali, telefonici e di gestione di servizi pubblici (acqua, gas, etc.);

S2. - servizi scolastici per l’istruzione di base: asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari, scuole medie;

S3. - servizi per l'istruzione superiore: scuole non dell'obbligo, scuole speciali;

S4. - servizi per la cultura e lo spettacolo: musei, biblioteche, sale di esposizione, teatri, auditorium, cinema, discoteche, sale convegni e mostre;

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S6. - servizi di assistenza sociale e sanitaria: centri di assistenza, farmacie, ambulatori, case di riposo, residenze protette;

S7. - servizi ospedalieri e sanitari: ospedali, cliniche, centri medici poli-specialistici;

S8. - servizi cimiteriali;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine, palazzi dello sport, campi sportivi coperti e scoperti;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

S11. - Impianti tecnologici: impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti per il trattamento dei rifiuti e delle acque reflue, impianti per la telefonia fissa e mobile, tec.;

A - Attività Agricola

A1. - attività agricole e forestali;

A2. - residenza agricola;

A3. - servizi connessi all'attività agricola: trasformazione e commercializzazione dei prodotti agricoli, attività di promozione della produzione agricola;

A4. - agriturismo e altre attività connesse.

V - Verde Pubblico

V1. - parchi, parchi attrezzati, parchi gioco, piazze alberate;

V2. - aree e percorsi attrezzati per il passeggio e l'escursione;

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

P2. - parcheggi multipiano;

P3. - parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto.

1. Il reperimento degli spazi da destinare a servizi pertinenziali ad uso privato è prescritto all'interno del perimetro delle aree urbane in relazione ai seguenti interventi:

• - Addizioni volumetriche (art. 29);
• - Sostituzione edilizia (art. 30);
• - Ristrutturazione urbanistica (art. 31);
• - Nuova edificazione (art. 32);
• - Cambio di destinazione d'uso con o senza opere;
• - Frazionamenti con aumento del numero delle unità immobiliari.

2. L'ammissibilità di qualsiasi intervento edilizio che comporti un aumento del carico urbanistico (nuova costruzione, ampliamento, frazionamento o cambio di destinazione d'uso anche senza opere) è subordinato al soddisfacimento della dotazione di parcheggi e spazi di relazione con vincolo pertinenziale riportate sotto, per ogni destinazione d'uso. Quando sia dimostrata l’impossibilità (per dimensioni insufficienti o per inaccessibilità carrabile) di collocare tali dotazioni nel lotto di pertinenza dell’edificio interessato dall’ampliamento volumetrico o in altra area limitrofa di proprietà dell’avente titolo, l’Amministrazione Comunale dispone adeguate forme di monetizzazione a compensazione delle dotazioni non reperite. Nel Centro Storico di Santa Fiora (Tessuti Antichi art. 98) non si applica la monetizzazione della compensazione, fatta eccezione per i cambi di destinazione verso la residenza. Nei "Tessuti storici consolidati" (art. 99) le dotazione di spazi di relazione con vincolo pertinenziale riportate sotto sono ridotte del 50%.

R - Attività Residenziale

• - per gi interventi di nuova edificazione: 1 mq di parcheggio ogni 5 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni alloggio;
• - per gli altri interventi: 1 mq di parcheggio ogni 10 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni alloggio;

I - Attività industriale e artigianale

• - 1 mq di parcheggio per ogni 10 mq di superficie utile lorda (Sul).

C - Attività Commerciale

• - per gi interventi di nuova edificazione: 1 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
• - per gli altri interventi: 1 mq di parcheggio per ogni 5 mq di superficie utile lorda (Sul);

La superficie cos&igrave ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci. Sono escluse, ovviamente, dall'obbligo dei parcheggi pertinenziali le attività commerciali su aree pubbliche (C5)

T - Attività Turistico - Ricettiva

• - per Alberghi, hotel, motel, pensioni (categoria secondaria T1): 1 posti auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni camera;
• - per le Residenze turistico alberghiere (categoria secondaria T2): 1 posti auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni alloggio;
• - per gli Ostelli (categoria secondaria T3) ed i villaggi turistici (categoria secondaria T5): 2 posti auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni 100 mq di superficie utile lorda (Sul);
• - per i Campeggi (categoria secondaria T4): 1 posto auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni posto tenda o bungalow.

D - Attività Direzionale

• - per gi interventi di nuova edificazione: 2 posti auto, con relativo spazio di manovra, ogni 100 mq di superficie utile lorda (Sul);
• - per gli altri interventi: 1 posti auto, con relativo spazio di manovra, ogni 100 mq di superficie utile lorda (Sul);

1. Il passaggio dall’una all’altra delle categorie principali, di cui all'art. 35 costituisce mutamento di destinazione d’uso ai sensi delle lettere “c” ed “e” dell'art. 58 della L.R. 1/2005 quando: il mutamento riguardi oltre il 35% della superficie utile lorda (Sul) dell'unità immobiliare interessata o comunque oltre mq 30 della stessa superficie, anche con più interventi successivi.

2. Il cambio di destinazione d'uso di un immobile o di parti di esso è ammesso quando:

• - la nuova destinazione d'uso è elencata fra quelle ritenute ammissibili per la zona dove è localizzato l'immobile ai sensi dei Titoli V, VI e VII;
• - il mutamento di destinazione d’uso non comporta trasformazioni edilizie ed urbanistiche eccedenti quelle consentite dalla disciplina del patrimonio edilizio esistente di cui al Titolo IV, dalla disciplina di zona di cui ai Titoli V, VI e VII e più in generale sia ammesso dalle leggi e dalle norme sovraordinate.
• - il contesto dove è localizzato l'immobile (zona e pertinenza) non richiede, come conseguenza dell'inserimento della nuova attività (cambio di destinazione), un adeguamento dei parcheggi pertinenziali (art. 36) o degli standard urbanistici (Capo I del Titolo V), in quanto già dotato degli stessi in misura sufficienti ad accogliere la nuova attività;
• - nel caso in cui il contesto dove è localizzato l'immobile richieda l'adeguamento di cui al punto precedente, il cambio di destinazione è ammesso quando lo stesso adeguamento sia realizzato contemporaneamente al cambio di destinazione e sia consentito dalla disciplina del patrimonio edilizio esistente di cui al Titolo IV, dalla disciplina di zona di cui ai Titoli V, VI e VII e più in generale sia ammesso dalle leggi e dalle norme sovraordinate.

3. I mutamenti di destinazione d'uso sono sottoposti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività qualora:

• - non siano connessi ad opere edilizie (cioè non comportino trasformazioni edilizie dell'immobile oggetto dell'intervento e/o della pertinenza dell'immobile al fine di ottenere i requisiti di abitabilità o di agibilità oppure il rispetto degli standard urbanistici di zona oppure il rispetto dei parcheggi pertinenziali della nuova funzione);
• - ovvero siano connessi a opere edilizie che, ai sensi della normativa regionale e nazionale vigente, risultino essere realizzabili tramite la presentazione di una S.C.I.A.

4. Sono soggetti a Permesso di Costruire i mutamenti di destinazione d'uso connessi ad opere edilizie che, ai sensi della normativa regionale e nazionale vigente, risultino essere realizzabili tramite la presentazione di un Permesso di Costruire al fine di ottenere i requisiti di abitabilità o di agibilità oppure il rispetto degli standard urbanistici di zona oppure il rispetto dei parcheggi pertinenziali della nuova funzione

1. Sono onerosi i mutamenti di destinazione d'uso che comportino il passaggio da una categoria principale di funzione ad un'altra.

2. Sono gratuiti i mutamenti di destinazione d'uso che comportino il passaggio da una sottocategoria di funzione ad un'altra all'interno della medesima categoria di funzione principale.

3. Sono altres&igrave gratuiti i mutamenti della destinazione d'uso da altra categoria di funzione verso la destinazione agricola.

1. Il Regolamento Urbanistico recepisce le norme contenute nella Legge Regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti) con le limitazioni previste al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) per le varie Classi di edifici.

1. All'interno dei Titoli V, VI e VII dove si dettano le norme per ciascuna zona in cui è suddiviso il territorio del comune di Santa Fiora è contenuta altres&igrave la disciplina della distribuzione e della localizzazione delle funzioni ai sensi dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i. In particolare si dettano norme riguardanti:

• - le funzioni non ammesse anche in relazione a singoli complessi immobiliari, a singoli immobili o a parti di essi;
• - le condizioni per la localizzazione delle funzioni in determinate parti degli ambiti.