Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

1. Le dotazione globali del Piano Strutturale (alloggi, superfici per attività produttive, posti letto etc.) si rendono operative con tre Regolamenti Urbanistici; ciascun R.U. quindi contiene circa 1/3 delle dotazioni complessive del P.S. Il rapporto fra le dotazioni del Piano Strutturale e quelle del Regolamento Urbanistico sono evidenziate nell'Allegato A.

2. Le previsioni del Regolamento Urbanistico si attuano mediante:

• - Interventi urbanistico - edilizi diretti
• - Piani Attuativi di iniziativa pubblica e/o privata
• - Progetti Unitari
• - Programmi aziendali pluriennali di Miglioramento Agricolo Ambientale senza valore di Piano Attuativo

1. Si attuano mediante intervento urbanistico - edilizio diretto tutte le previsioni del Regolamento Urbanistico non subordinate alla preventiva approvazione dei Piani Attuativi dei cui all’art. 12 o dei Progetti Unitari di cui all’art. 13.

2. Gli interventi edilizi diretti, come definiti agli artt. 78, 79 e 80 della LR.1/2005 e successive modifiche ed integrazioni, sono sottoposti alle seguenti tipologie di atti:

• - Interventi eseguiti senza titolo abilitativo (art.80, comma 2, LRT 1/2005);
• - Interventi soggetti a semplice comunicazione (art.80, comma 2, LRT 1/2005);
• - Interventi soggetti a Permesso di Costruire (PC) (art.78, comma 1, LRT 1/2005);
• - Interventi soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) (art.79 LRT. 1/2005);
• - Progetti per opere pubbliche (art.78, comma 2, LRT.1/2005);

3. Il rilascio e/o l’efficacia del titolo abilitativo è subordinata alla stipula di una convenzione, registrata e trascritta a cura e spese dell’interessato, atta a garantire l’interesse pubblico o generale e/o il rispetto di determinate condizioni, nel caso in cui l’intervento urbanistico - edilizio privato:

• - comporti la preventiva o contestuale esecuzione di opere di urbanizzazione da parte dell’avente titolo a scomputo del contributo dovuto per i relativi oneri;
• - comporti l’esecuzione di interventi di sistemazione ambientale;
• - rientri in altre fattispecie per le quali la stipula di una convenzione sia prevista dalle presenti norme o dalle vigenti leggi.

4. Le zone che nel territorio urbanizzato sono soggette a Intervento Edilizio Diretto di nuova edificazione sono individuate nelle tavole del R.U. con apposita campitura e sono contrassegnate dalla sigla IED seguita da un numero progressivo.

5. Ogni Intervento Edilizio Diretto di nuova edificazione è disciplinato da una Scheda Norma allegata e parte integrante delle presenti norme (Allegato C)

1. I Piani Urbanistici Attuativi (PUA) sono strumenti urbanistici di dettaglio previsti agli articoli da 65 a 74 della L.R. 1/2005 e approvati dal Comune in attuazione del Regolamento Urbanistico ai fini del coordinamento degli interventi sul territorio che per complessità e rilevanza comportano la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione pubbliche o la modifica significativa di quelle esistenti .

2. Le tipologie di Piani Urbanistici Attuativi previste dal presente Regolamento Urbanistico sono le seguenti:

• - Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica (P.P.) di cui all’art. 13 della L. 1150/1942;
• - Piani di Lottizzazione (P.d.L.) di cui all’art. 28 della L. 1150/1942 ed all’art. 70 della L.R. 1/2005;
• - Piani per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P) di cui alla L. 167/1962 ed all’art. 71 della L.R. 1/2005;
• - Piani per gli insediamenti Produttivi (P.I.P.) di cui all’art. 27 della L. 865/1971 ed all’art. 72 della L.R. 1/2005;
• - Piani di Recupero del patrimonio edilizio (P.d.R.) di cui all’art. 28 della L. 457/1978 ed all’art. 73 della L.R. 1/2005;
• - Programmi Complessi di riqualificazione insediativa di cui all’art. 74 della L.R. 1/2005;
• - Programma aziendale pluriennale di Miglioramento Agricolo Ambientale (P.M.A.A.) che, ai sensi del comma 1 dell'art. 42 della L.R. 1/05, hanno valore di Piano Attuativo
• - Ogni altro strumento di iniziativa pubblica o privata che abbia valore di piano attuativo ai sensi e per gli effetti della legislazione nazionale e regionale vigente in materia.

3. Ciascun piano attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l’efficacia di più di una delle tipologie dei piani sopra riportate.

4. I Piani Urbanistici Attuativi possono essere di iniziativa pubblica o privata. L’iniziativa privata è ammessa per i Piani di Lottizzazione e per i Piani di Recupero. L’iniziativa pubblica è ammessa per tutti i tipi di piano attuativo. La realizzazione dei PUA di iniziativa privata è subordinata alla stipula di una convenzione che regoli i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.

5. Le zone del territorio comunale la cui trasformazione è sottoposta alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo con le procedure di cui all’art. 69 della L.R. 1/2005 sono individuate nelle tavole del R.U. con apposita campitura e sono contrassegnate dalla sigla PUA seguita da un numero progressivo.

6. Ogni Piano Urbanistico Attuativo è disciplinato da una Scheda Norma allegata e parte integrante delle presenti norme (Allegato D)

1. Sono realizzati tramite un Progetto Unitario gli interventi strategici nel territorio rurale previsti dal Piano Strutturale che il Regolamento Urbanistico considera attuabili nell'arco della sua valenza. Questi Progetti, che non comportando la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione pubbliche o la modifica di quelle esistenti, non sono assoggettabili a Piano Urbanistico Attuativo, sono comunque soggetti all'approvazione e all'esame preventivo da parte del Consiglio Comunale allo scopo di rendere edotto lo stesso Consiglio del loro disegno complessivo prima della loro realizzazione, che può anche avvenire per parti ed essere differita nel tempo.

2. Il Progetto Unitario deve necessariamente contenere:

• - l’individuazione delle infrastrutture della mobilità, del verde, etc. preesistenti, da modificare e da realizzare;
• - l’individuazione degli edifici esistenti con le relative categorie d’intervento;
• - l’individuazione di masse e altezze dei nuovi edifici da realizzare.

3. L’approvazione del P.U. e delle eventuali varianti ad esso viene deliberata dal Consiglio Comunale in un'unica seduta; dell’avvenuta approvazione è data notizia mediante pubblicazione all’Albo Comunale di apposito avviso. Nell'atto di approvazione è definito il tempo di attuazione del Progetto Unitario prima della sua decadenza.

4. La realizzazione del P.U., nel caso contenga opere od aree da cedere al Comune o comunque contenga degli obblighi a favore dell'Amministrazione Pubblica, è subordinato alla stipula di una convenzione che regoli i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.

5. Gli interventi del territorio rurale la cui realizzazione è sottoposta alla preventiva approvazione di un Progetto Unitario da parte del Consiglio Comunale sono individuati nelle tavole del R.U. con la sigla PU seguita da un numero progressivo.

6. Ogni Progetto Unitario è disciplinato da una Scheda Norma allegata e parte integrante delle presenti norme (Allegato E)

1. Il programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale (P.A.P.M.A.A.), di seguito denominato “programma aziendale” è lo strumento, ad uso delle aziende agricole, che consente di:

• - programmare gli interventi agronomici, ambientali, edilizi e le relative fasi di realizzazione;
• - dimostrare la necessità di nuovi fabbricati agricoli (annessi o abitazioni) per le esigenze produttive del fondo agricolo;
• - modificare la destinazione d’uso (da agricola a non agricola) delle costruzioni aziendali non più necessarie alla conduzione agricola del fondo.

2. Il programma aziendale ha validità decennale, è disciplinato dalle disposizioni regionali e provinciali vigenti relative alle zone agricole e contiene, oltre agli elaborati previsti da dette norme, la definizione motivata e la descrizione specifica delle opere di riqualificazione ambientale e paesaggistica. Il DPGR 9 febbraio 2007, n. 5/R “Regolamento di attuazione del Titolo IV, Capo III (Il territorio rurale), della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), disciplina le modalità di presentazione del P.A.P.M.A.A.

Superficie Territoriale (ST)

1. Si definisce “superficie territoriale” (St) la superficie complessiva delle aree soggette ad un piano attuativo, oppure delle aree che siano oggetto di un intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione. La superficie territoriale (St) è comprensiva di tutte le superfici fondiarie (Sf) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap), ancorché già esistenti.

2. La superficie territoriale (St) è comprensiva di tutte le superfici fondiarie (Sf) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap), ancorché già esistenti. La misura e l’ubicazione di tali superfici è definita dagli strumenti ed atti comunali, oppure prevista in sede di formazione e approvazione del piano attuativo o intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione.

3. Salvo espressa esclusione dettata dagli strumenti o atti comunali, la superficie territoriale (St) comprende le aree ricadenti all’interno delle fasce di rispetto stradale di cui al Decreto Legislativo 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo Codice della Strada).

4. Alla superficie territoriale si applica l’Indice di Utilizzazione Territoriale (UT).

Superficie Fondiaria (SF)

4. Si definisce “superficie fondiaria” (Sf) la porzione dell’area di intervento utilizzabile o utilizzata a fini edificatori privati, comprendente l’area di sedime degli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi. La superficie fondiaria (Sf) è costituita dalla parte residua della superficie territoriale (St), una volta detratte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap) di cui ai successivi commi.

5. La superficie fondiaria (Sf) è costituita dalla parte residua della superficie territoriale (St), una volta detratte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap) di cui al punto 7.

6. Alla superficie fondiaria si applica l’Indice di Utilizzazione Fondiario (UF).

Superficie per attrezzature e spazi pubblici

7. Si definisce “superficie per attrezzature e spazi pubblici” (Sap) la porzione della superficie territoriale (St) destinata alla viabilità, all’urbanizzazione primaria e secondaria ed alle dotazioni territoriali pubbliche in genere, comprendente le aree di proprietà pubblica, o comunque a destinazione pubblica, nonché le parti eventualmente assoggettate o da assoggettarsi ad uso pubblico, ancorché private.

Superficie Utile Lorda (SUL)

8. Si definisce “superficie utile lorda” (Sul) la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati, comprensive degli elementi di cui al comma 9 e con l’esclusione degli elementi di cui ai commi 10, 11, 12 e 13.

9. Nel computo della superficie utile lorda (Sul) sono compresi:

• a) gli elementi verticali del fabbricato compresi nell’involucro edilizio di cui alla Parte I dell'Allegato A, quali muri perimetrali, pilastri, partizioni interne;
• b) le scale interne all’involucro edilizio ad uso esclusivo di singole unità immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali scale è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile più basso da esse collegato e corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi;
• c) i vani ascensore ad uso esclusivo di singole unità immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali vani è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile più basso tra quelli serviti;
• d) le logge o portici con il lato minore superiore a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte eccedente la misura indicata;
• e) i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
• f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera e), per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) superiore a ml 1,80, ancorché non delimitate da muri;
• g) ogni altra superficie non esclusa dal computo della superficie utile lorda (Sul) ai sensi dei commi 10, 11, 12 e 13.

10. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono escluse le seguenti superfici non residenziali o accessorie (Snr):

• a) le logge o portici con il lato minore non superiore a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte eccedente la misura indicata. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
• b) i balconi, indipendentemente dall’entità dell’aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali esterne dell’edificio. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
• c) le terrazze prive di copertura;
• d) parti condominiali o ad uso comune, sia interne che esterne all’involucro edilizio, quali porticati privati, androni di ingresso, scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o pedonali, ballatoi, lavatoi comuni e altri locali e spazi di servizio;
• e) le superfici coperte da tettoie, ivi comprese quelle poste a servizio degli impianti per la distribuzione dei carburanti;
• f) le autorimesse private, singole o collettive, totalmente interrate, comprensive dei relativi spazi di manovra, ricadenti nelle aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dagli strumenti ed atti comunali, o in aree ad esse assimilate dai medesimi strumenti ed atti, purché legate da vincolo di pertinenzialità permanente all’unità immobiliare di riferimento, e con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto più alto. Un’altezza interna netta (Hin) maggiore può essere ammessa ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme di sicurezza. La disciplina comunale può dettare soglie dimensionali massime ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul);
• g) le autorimesse private, singole o collettive, comprensive dei relativi spazi di manovra, ricadenti in aree diverse da quelle indicate alla lettera f), indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del piano di campagna, purché con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto più alto, ed a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone. Un’altezza interna netta (Hin) maggiore può essere ammessa ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme di sicurezza. Fatta eccezione per le autorimesse totalmente interrate con le caratteristiche di cui alla lettera h), l’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda la superficie eccedente i 20 mq per alloggio servito
• h) le cantine, nonché in generale i locali totalmente interrati non destinati alla presenza continuativa di persone, purché con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto più alto. Negli ambiti dichiarati a pericolosità geomorfologica o idraulica elevata o molto elevata la disciplina comunale può escludere dal computo della superficie utile lorda (Sul) i ripostigli pertinenziali collocati in tutto o in parte al di sopra della quota del piano di campagna, purché si tratti di locali accessori con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto più alto e privi di requisiti e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone;
• i) i locali motore ascensore, le cabine idriche, le centrali termiche, ed altri vani tecnici consimili.

11. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono altres&igrave esclusi:

• a) le scale esterne all’involucro edilizio ad uso esclusivo di singole unità immobiliari, ove prive di copertura o non delimitate da tamponamenti perimetrali, purché limitate al superamento di un solo piano di dislivello;
• b) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all’esterno dell’involucro edilizio, ivi comprese quelle ad uso esclusivo di singole unità immobiliari purché adibite esclusivamente a tale funzione;
• c) i porticati pubblici o asserviti ad uso pubblico;
• d) le gallerie pedonali pubbliche o asservite ad uso pubblico;
• e) gli spazi aperti sottostanti ad elementi aggettanti dalle pareti perimetrali esterne del fabbricato quali pensiline a sbalzo o altri elementi consimili con funzione di copertura privi di sostegni verticali purché con aggetto non superiore a ml 2,00;
• f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera e) del comma 9, per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 1,80, ancorché non delimitate da muri;
• g) gli eventuali spazi scoperti interni al perimetro dell’edificio, quali cortili, chiostrine e simili;
• h) le autorimesse pubbliche o asservite ad uso pubblico, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno;
• i) i volumi tecnici, come definiti nell’allegato A del D.P.G.R 64/R2013, diversi da quelli di cui al comma 10, lettera i);
• j) le intercapedini orizzontali o verticali comunque configurate;
• k) i palchi morti ed altre analoghe superfici con accessibilità limitata al mero deposito di oggetti;
• l) gli spazi sottotetto privi di scale fisse di collegamento con piani sottostanti, o di altri sistemi stabili di accesso, e non dotati di aperture esterne o a filo tetto, con la sola eccezione dell’abbaino o altra apertura avente esclusiva funzione di accesso alla copertura;
• m) tutti i maggiori volumi e superfici necessari a realizzare i requisiti di accessibilità e visitabilità degli edifici, come definiti e disciplinati dalle specifiche disposizioni regionali volte all’eliminazione delle barriere architettoniche;
• n) le opere, interventi e manufatti comunque privi di rilevanza urbanistico-edilizia.

12. Sono comunque esclusi dal computo della superficie utile lorda (Sul) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici. In ogni caso sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle norme regionali in materia di edilizia sostenibile:

• a) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 cm;
• b) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile;
• c) le serre solari di cui alla Parte II dell’Allegato A, come disciplinate dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile.

13. Limitatamente alla destinazione d’uso commerciale al dettaglio, sono inoltre escluse dal computo della superficie utile lorda (Sul), a condizione che non si determinino eccedenze di superficie coperta (Sc) rispetto ai limiti prescritti dagli strumenti ed atti comunali:

• a) le gallerie commerciali, intese come spazi coperti aperti al pubblico durante gli orari di esercizio;
• b) le dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione, qualora reperite in autorimesse o spazi coperti, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno e purché con altezza interna netta (Hin) non superiore ai minimi prescritti dalla normativa antincendio. L’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda eventuali parti eccedenti le dotazioni minime di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione definite dalle norme statali e regionali in materia urbanistico-edilizia, oppure, se superiori, dalla disciplina comunale.

14. La superficie utile lorda (Sul) costituisce parametro per il calcolo del numero di abitanti convenzionalmente insediati o insediabili sul territorio comunale in applicazione dell’indice insediativo residenziale (Ir) di cui all’articolo 2. La superficie utile lorda (Sul) concorre altres&igrave al calcolo del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 120 della l.r. 1/2005.

Altezza virtuale

15. Si definisce “altezza virtuale” (Hv) la misura convenzionale di altezza dell’edificio (Hve) o dell’unità immobiliare (Hvui), da utilizzarsi ai fini del computo del relativo volume virtuale (Vv). Essa è fissata nella misura di:

• a) ml 3,50 per le seguenti destinazioni d’uso: commerciale al dettaglio, commerciale all’ingrosso e depositi, industriale e artigianale, nonché per le destinazioni d’uso ad esse assimilate dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni approvata dal comune ai sensi dell’articolo 58 della L.R. 1/2005;
• b) ml 3,00 per le altre destinazioni d’uso.

16. Per edifici con pluralità di funzioni l’altezza virtuale dell’edificio (Hve) è individuata con riferimento alla destinazione d’uso prevalente.

Volume virtuale dell’edificio e volume virtuale dell’unità immobiliare

17. Si definisce “volume virtuale o convenzionale dell’edificio” (Vve) la cubatura ricavata moltiplicando la superficie coperta (Sc) dell’edificio per l’altezza virtuale del medesimo (Hve), oppure per l’altezza massima (Xmax), se inferiore.

18. Si definisce “volume virtuale o convenzionale dell’unità immobiliare” (Vvui) la cubatura ricavata moltiplicando la superficie utile lorda (Sul) dell’unità immobiliare per l’altezza virtuale della medesima (Hvui).

19. Il volume virtuale o convenzionale dell’edificio (Vve) di cui al comma 1 può essere utilizzato dalla disciplina comunale come parametro di riferimento per il dimensionamento di interventi di sostituzione edilizia, parziale o totale, oppure di ristrutturazione urbanistica.

20. Il volume virtuale dell’unità immobiliare o convenzionale (Vvui) di cui al comma 2 può essere utilizzato dalla disciplina comunale come parametro di riferimento:

• a) ai fini del calcolo delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale, relativamente agli esercizi commerciali al dettaglio nonché alle altre attività ad essi assimilate dagli strumenti o atti comunali, oppure dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni approvata dal comune ai sensi dell’articolo 58 della l.r. 1/2005, limitatamente ai casi in cui l’altezza virtuale (Hvui) risulti inferiore all’altezza interna netta (Hin). A tal fine non rileva la tipologia di esercizio definita in applicazione delle norme regionali o statali in rapporto al parametro della superficie di vendita;
• b) ai fini della determinazione del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 120 della l.r. 1/2005, limitatamente a specifiche fattispecie e destinazioni d’uso individuate dal regolamento edilizio per le quali l’utilizzo del volume (V) come parametro di riferimento possa dar luogo ad importi eccedenti il contributo obiettivamente commisurato all’incremento di carico urbanistico effettivamente prodotto dall’intervento o dal mutamento della destinazione d’uso.

Superficie coperta (SC)

21. Si definisce “superficie coperta” (Sc) la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell’ingombro planimetrico massimo dell’edificio fuori terra, delimitato dagli elementi verticali esterni dell’edificio medesimo, quali pareti perimetrali, pilastri, setti portanti.

22. Sono compresi nel computo della superficie coperta (Sc), le logge, i portici, i porticati, le tettoie ed i ballatoi, compresi quelli posti in aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali dell’edificio.

23. Sono esclusi dal computo della superficie coperta (Sc):

• a) i balconi aventi aggetto dalle pareti esterne del fabbricato non superiore a ml 2,00. Non determina incremento di superficie coperta (Sc) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
• b) gli sporti di gronda con aggetto non superiore a ml 2,00;
• c) gli elementi aggettanti dalle pareti perimetrali esterne del fabbricato, quali pensiline a sbalzo o altri elementi consimili con funzione di copertura privi di sostegni verticali, purché con aggetto non superiore a ml 2,00;
• d) le scale esterne all’involucro edilizio, ove prive di copertura e non delimitate da tamponamenti perimetrali;
• e) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all’esterno dell’involucro edilizio, purché adibite esclusivamente a tale funzione;
• f) i volumi tecnici realizzati in tutto o in parte fuori terra nei casi in cui, per esigenze dettate dalle norme di sicurezza, gli stessi non possano essere totalmente interrati o collocati all’interno dell’involucro edilizio;
• g) le opere, interventi e manufatti comunque privi di rilevanza urbanistico-edilizia.

24. Sono esclusi dal computo della superficie coperta (Sc) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici. In ogni caso sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle norme regionali in materia di edilizia sostenibile:

• h) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 centimetri;
• i) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile;
• j) le serre solari di cui alla Parte II dell’Allegato A, come disciplinate dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile.

25. Gli ingombri planimetrici sul terreno dei manufatti esclusi dal calcolo della superficie coperta (Sc) ai sensi del presente regolamento rilevano comunque ai fini della verifica del rispetto delle disposizioni in materia di riduzione dell’impermeabilizzazione superficiale di cui alle norme regionali.

Superficie permeabile di pertinenza (SPP)

26. Si definisce “superficie permeabile di pertinenza” di un edificio (Spp) la porzione della superficie fondiaria (Sf) non impegnata da pavimentazioni, manufatti permanenti o costruzioni, fuori terra o interrate, e che consente l’assorbimento almeno parziale delle acque meteoriche da parte del terreno, contribuendo all’alimentazione delle falde acquifere.

27. La superficie permeabile di pertinenza (Spp) comprende le pavimentazioni autobloccanti prefabbricate posate su massicciata, sabbia o terra, a condizione che:

• a) ai livelli sottostanti non siano presenti strati impermeabili quali massetti in calcestruzzo o simili;
• b) non si tratti di corsie di percorrenza o di spazi di manovra di autoveicoli o di automezzi pesanti.

Indice di Utilizzazione Territoriale (UT)

28. Si definisce “indice di utilizzazione territoriale” (Ut) il parametro numerico che esprime in metri quadrati di superficie utile lorda (Sul) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St).

Indice di Utilizzazione Fondiaria (UF)

29. Si definisce “indice di utilizzazione fondiaria” (Uf) il parametro numerico che esprime in metri quadrati di superficie utile lorda (Sul) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).

Rapporto di copertura (RC)

30. Si definisce “rapporto di copertura” (Rc) la proporzione, espressa in percentuale, tra la superficie coperta (Sc) massima ammissibile e la superficie fondiaria (Sf).

Altezza massima (H max)

31. Si definisce “altezza massima” (Hmax) dell’edificio la maggiore tra le altezze dei vari prospetti, misurate con riferimento:

• a) in alto, alla linea d’intersezione tra il filo della parete perimetrale esterna e la quota di imposta della copertura, comunque configurata. Sono considerate anche le eventuali porzioni di edificio arretrate rispetto al filo della facciata principale, laddove emergenti dal profilo della copertura. In caso di copertura inclinata a struttura composta è presa a riferimento la quota d’imposta dell’orditura secondaria o, in mancanza, la quota di imposta della struttura continua;
• b) in basso, alla linea di base di ciascun prospetto, corrispondente alla quota del terreno, del marciapiede, o della pavimentazione, posti in aderenza all’edificio.

32. Non si considerano ai fini del computo dell’ altezza massima (Hmax):

• a) i prospetti la cui linea di base sia posta ad una quota inferiore a quella del piano di campagna naturale o originario;
• b) i parapetti continui posti a delimitare coperture piane praticabili;
• c) i volumi tecnici, gli impianti e gli apparati tecnologici.

33. Fatta eccezione per gli edifici posti ad una quota altimetrica superiore a 1000 metri s.l.m., nel caso di coperture inclinate con pendenza superiore al 30 per cento deve essere aggiunta, ai fini del computo dell’altezza massima (Hmax), la maggiore altezza raggiunta al colmo dalla falda inclinata rispetto all’altezza raggiungibile con la pendenza del 30 per cento.

34. Sono esclusi dal computo dell’altezza massima (Hmax) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, ai sensi delle norme in materia, è permesso derogare, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.

Numero dei piani

35. Si definisce ”numero dei piani” (Np) il parametro numerico corrispondente ai livelli calpestabili fuori terra o seminterrati della costruzione. Sono compresi nel computo del numero dei piani (Np):

• a) gli attici e i piani abitabili o agibili comunque denominati ricavati al di sopra della copertura principale dell’edificio, comunque configurata. Non sono compresi nel computo del numero dei piani (Np) i livelli calpestabili costituiti in via esclusiva o prevalente da terrazze o lastrici solari e nei quali non siano presenti spazi o locali costituenti superficie utile abitabile o agibile (Sua);
• b) i piani sottotetto, i piani ammezzati, i piani seminterrati, nei quali siano presenti spazi o locali costituenti superficie utile abitabile o agibile (Sua) o superficie non residenziale o accessoria (Snr).

Numero piani fuori terra (PF)

36. Rappresenta il numero dei piani fuori terra realizzabili all’interno di area delimitata dal R.U. come area soggetta a Piano Attuativo o a Intervento Edilizio Diretto.

Numero piani interrati (PI)

37. Rappresenta il numero dei piani interrati realizzabili all’interno di area delimitata dal R.U. come area soggetta a Piano Attuativo o a Intervento Edilizio Diretto.

Distanze minime tra edifici

24. Fatte salve le eventuali maggiori distanze prescritte dalle norme in materia di costruzioni in zona sismica, la distanza minima che deve intercorrere fra due fabbricati quando non si costruisce in aderenza è pari a:

• - 10 mt quando si fronteggiano due pareti finestrate o una parete finestrata e una non finestrata;
• - 5 mt quando si fronteggiano due pareti non finestrate; nel caso in cui uno dei due edifici che si fronteggia risulti essere fuori terra per più di due piani la distanza minima fra pareti non finestrate deve essere pari a 8 mt

25. La distanza tra edifici si misura lungo una linea tracciata ortogonalmente alla parete finestrata o meno fino ad intersecare la parete dell’edificio frontistante, senza tener conto degli eventuali elementi sporgenti (quali terrazze, logge, aggetti di gronda, ecc.) che non vengono computati nel calcolo della superficie coperta dell’edificio; tali elementi sporgenti non potranno comunque essere posti ad una distanza dai confini e dai fabbricati inferiore ai minimi previsti dal Codice Civile.

26. Le pareti "aperte" di logge e porticati devono rispettare la distanza di 5 metri dalla parete di un edificio frontistante, sia essa finestrata che non finestrata.

27. Sono considerate pareti finestrate tutte quelle pareti che presentino finestre e/o porte finestre di locali comunque abitabili. Non costituiscono invece pareti finestrate le pareti prive di aperture e le pareti che presenti solo aperture definite come “luci” ai sensi del Codice Civile.

28. Negli interventi di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione edilizia, di addizione volumetrica e di addizione funzionale si deve rispettare le distanze previste per la nuova edificazione; per gli interventi parziali su edifici esistenti tale obbligo è limitato alle porzioni che modificano la sagoma dell’edificio originario.

Distanze minime dai confini

29. Per distanza minima di un edificio dal confine s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente la parete più avanzata del fabbricato e il confine di proprietà antistante, senza tener conto degli eventuali elementi sporgenti che non sia computati nel calcolo della superficie coperta. Tale distanza è posta in generale pari a 5,00 mt.

30. La distanza di 5,00 mt può essere derogata, fatto salvo quanto prescritto dal Codice Civile:

• - nella disciplina dei Piani Attuativi;
• - con un accordo sottoscritto fra due proprietà confinati.

31. Negli interventi di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione edilizia, di addizione volumetrica e di addizione funzionale si deve rispettare le distanze previste per la nuova edificazione; per gli interventi parziali su edifici esistenti tale obbligo è limitato alle porzioni che modificano la sagoma dell’edificio originario.

Distanze minime dalle strade e spazi pubblici

32. Per distanza di un edificio dalla strada s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente l’elemento più sporgente del fabbricato e la linea che delimita la carreggiata della strada o lo spazio pubblico.

32. Fatte salve le maggiori distanze dettate dal Codice della Strada e dal suo Regolamento di attuazione, la distanza minima che deve intercorrere fra il fabbricato e gli spazi pubblici, quando non esistano allineamenti preesistenti da rispettare, ed è pari 5 metri,. Questa distanza può essere derogata - fino ad essere annullata - nel caso in cui si realizzi un marciapiede pubblico largo non meno di 2,50 metri

34. Negli interventi di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione edilizia, di addizione volumetrica e di addizione funzionale si deve rispettare le distanze previste per la nuova edificazione; per gli interventi parziali su edifici esistenti tale obbligo è limitato alle porzioni che modificano la sagoma dell’edificio originario.

1. Il presente R.U. utilizza il metodo della perequazione urbanistica di cui all’articolo 60 della L.R. 1/2005.

2. In applicazione del punto precedente negli interventi di nuova edificazione sia soggetti a Intervento Edilizio Diretto che a Piano Urbanistico Attuativo si applicano le seguenti disposizioni:

• a) la potenzialità edificatoria massima s'intende attribuita uniformemente a tutte le aree comprese nel perimetro del lotto edificabile, della lottizzazione o del comparto edificatorio, così da realizzare l'indifferenza dei proprietari rispetto alle diverse destinazioni;
• b) i soggetti privati realizzeranno le opere di urbanizzazione primaria (viabilità, servizi e reti di distribuzione, gestione e smaltimento di risorse: acqua, luce, gas, reflui, rifiuti, energia, ecc.) previste all'interno dell'area da edificare e cederanno gratuitamente al comune le proprietà dell'area di sedime di dette opere o la servitù di passaggio
• c) i soggetti privati realizzeranno le opere di urbanizzazione destinate al soddisfacimento degli standard urbanistici (verde, parcheggi, viabilità, attrezzature, ecc.) previsti all'interno dell'area da edificare e cederanno gratuitamente al comune le proprietà dell'area di sedime di dette opere.

3. Le opere di urbanizzazione di cui al punto 2 vengono realizzate a scomputo degli oneri di urbanizzazione da conferire al comune al momento del rilascio del titolo abilitativo.

4. Le disposizioni di cui al punto 2 lettera a) si possono applicare anche ad aree distinte fisicamente (cioè non confinanti o adiacenti) e distinte urbanisticamente (aventi cioè destinazione urbanistica diversa: ad esempio destinazione residenziale e destinazione pubblica). In questo caso abbiamo la creazione di un Comparto Edificatorio contenete tutte le aree in questione. Tale fatto deve essere esplicitamente previsto nella Scheda(e) Norma di riferimento per le medesime aree.

5. La realizzazione degli interventi previsti nel Comparto Edificatorio presuppone la redazione di un piano attuativo convenzionato esteso all’intera superficie del comparto oggetto di intervento, comprendente le permute o le cessioni immobiliari tra tutti i soggetti pubblici e privati aventi titolo. Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti pubblici con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione dei criteri perequativi di cui al punti 2 e 4.

1. Ai fini delle verifiche di conformità delle opere e degli interventi urbanistico - edilizi di qualsiasi tipo è ammessa una tolleranza pari al 2% delle misure nominali relative ad altezze, superfici. cubature e/o distanze previste nel progetto allegato al titolo abilitativo.

2. Le tolleranze di costruzione, come disciplinate dal presente articolo, indicano il valore massimo entro il quale eventuali errori di carattere esecutivo non costituiscono alterazione dei parametri urbanistici ed edilizi.

1. In applicazione di quanto stabilito dagli articoli 19 e 20 del Piano Strutturale, il Regolamento Urbanistico stabilisce in 65 mq la Superficie utile lorda (SUL) minima per ogni alloggio di nuova costruzione. È ammessa la possibilità di realizzare alloggi con SUL inferiore a 65 mq per una quota non superiore al 30% dell'intero numero di alloggi previsto per ogni singolo intervento:

• - negli interventi di edilizia residenziale agevolata, convenzionata o sovvenzionata;
• - negli interventi privati con un numero di alloggi uguale o maggiore di 10.

2. La Superficie Utile Lorda degli alloggi frazionati oppure degli alloggi realizzati in conseguenza di un cambio di destinazione d'uso o di un frazionamento - facenti parte di unità immobiliari esistenti al momento dell'entrata in vigore del presente piano - non potrà essere inferiore ai valori riportati nella seguente tabella:

Localizzazione intervento Alloggi frazionati o realizzati tramite un frazionamento Alloggi realizzati con un cambio di destinazione con o senza opere o frazionamenti Territorio rurale 65 mq 65 mq Tessuti antichi Piano terra 50 mq 55 mq Altri piani 60 mq 65 mq Altri ambiti del territorio urbano 55 mq 60 mq 3. Per la finalità della verifica della SUL minima degli edifici presenti al Catasto Leopoldino e al Catasto all'Impianto (individuati come tali nella tavole dei Livello C), nella determinazione dello spessore delle murature perimetrali non viene decurtato lo spessore di 30 cm, come previsto dall'art. 15 comma 12

3. Gli alloggi in aumento derivati da frazionamento o da un cambio di destinazione d'uso devono essere decurtati dagli "Alloggi da recupero P.E.E." di cui all'Allegato A

4. Ai sensi di quanto stabilito dagli articoli 19 e 20 del Piano Strutturale gli alloggi realizzati ex novo non potranno essere ulteriormente frazionati.

5. Negli interventi che prevedono la realizzazione di una tipologia edilizia pluripiano (linea, torre, ballatoio, ecc), con uno o più alloggi per piano, una quota parte non inferiore al 30% dei nuovi alloggi deve essere destinata a soddisfare le esigenze abitative di una fascia sociale non agiata (giovani in cerca di prima casa, cittadini stranieri, etc.)

1. Le aree che nelle tavole di Livello A ("Disciplina dei suoli e degli insediamenti") sono classificate fra "I servizi e le infrastrutture pubbliche o di interesse pubblico " (Titolo VI) e sono contraddistinte dalla lettera "p" (vedere articoli 86, 87, 88, 89, 90 e 91), con l'atto di approvazione del Regolamento Urbanistico vengono sottoposte al "vincolo preordinato all'esproprio" ai sensi dell'art. 9 del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità).

2. Il vincolo preordinato all'esproprio ha la durata di cinque anni, trascorsi i quali decade se nel frattempo non viene emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilità dell'opera da realizzare nel terreno vincolato. In caso di decadenza trova applicazione la disciplina dettata dall'articolo 9 del testo unico in materia edilizia approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

3. Nel corso dei cinque anni di durata del vincolo preordinato all'esproprio, il consiglio comunale può, motivatamente, disporre e/o autorizzare la realizzazione sul bene vincolato di opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle originariamente previste nel Regolamento Urbanistico.

1. Ai fini della presente disciplina si intende per “pertinenza o area pertinenziale” il complesso degli spazi fisicamente e funzionalmente connessi ad uno o più fabbricati e siano, in ambito urbano, chiaramente delimitati tramite una recinzione, un salto di quota od altro. Inoltre, affinché un terreno possa essere considerato pertinenza di un edificio occorre:

• - che ci sia contiguità fra edificio e terreno;
• - che ci sia una corrispondenza fra la proprietà del terreno e la proprietà dell'edificio (anche un solo proprietario comune);
• - che nelle tavole di Livello A ("Disciplina dei suoli e degli insediamenti") l'edificio ed il terreno abbiano la stessa destinazione urbanistica.

2. Fanno parte della pertinenza gli spazi a comune (aie, piazzali, sterrati), aree adibite alla sosta di autovetture e mezzi agricoli, orti e giardini, porzioni di fondi su cui si esercitano attività agricole amatoriali per la produzione familiare di ortaggi, viabilità di accesso o porzioni di essa.

3. I fabbricati che insistono sulle suddette aree sono da considerarsi manufatti pertinenziali in quanto assolvono il requisito di connessione funzionale d’uso rispetto ad uno o più edifici principali rurali o non rurali.

4. Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente l'individuazione dell'area pertinenziale secondo i criteri individuati al punto 1 è propedeutica (con onere dimostrativo a carico del proponente) al calcolo e alla verifica dei parametri urbanistico - edilizi quali la Superficie utile lorda (SUL), la Superficie coperta (SC) e la Superficie permeabile di pertinenza (SPP).

1. Il Piano Strutturale ha durata quindicennale; mentre il regolamento Urbanistico ha durata quinquennale. In conseguenza di ciò ed in conformità a quanto stabilito dal Piano Strutturale vigente, ciascun Regolamento Urbanistico attua circa 1/3 delle dotazioni (alloggi, S.U.L. e posti letto) che lo stesso Piano Strutturale destina ad ogni singola U.T.O.E. o singolo Sistema Territoriale. Tale condizione è verificata nell'Allegato A alle presenti norme.

2. Le limitazioni di cui al punto 1 si applicano, oltre che alle nuove costruzioni, anche agli interventi sul patrimonio edilizio esistente. In ragione di ciò l'Ufficio Tecnico comunale dovrà aggiornare le tabelle dell'Allegato A sottraendo alle dotazioni "disponibili" per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente gli "alloggi" e/o la "superficie utile lorda" e/o i "posti letto" via realizzati, fino all'esaurimento delle dotazioni disponibili.

1. Nella formazione delle previsioni di trasformazione e nella realizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, il Comune di Santa Fiora persegue la promozione della bioedilizia e più in generale delle tecnologie a basso impatto ambientale, in coerenza con quanto disciplinato all’articolo 37 della L.R. 1/2005 e dal il relativo regolamento di attuazione di cui alla D.P.G.R. n° 2R/2007.

2. A tal fine la progettazione di tutti gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia e di tutti gli interventi che comunque comportino un aumento del carico urbanistico, dovrà essere indirizzata al rispetto delle “Linee guida per la valutazione della qualità energetica ambientale degli edifici in Toscana” di cui alla D.G.R.T. n. 322/2005 come modificata con D.G.R.T. n. 218/2006.

3. Il Regolamento edilizio comunale individua e definisce le norme e le soluzioni tecnologiche (in coerenza con quanto stabilito nel regolamento regionale di cui al punto 2) in modo che gli interventi urbanistico - edilizi [ivi compresi quelli riguardanti il patrimonio edilizio esistente indicati all' articolo 79 , comma 2 lettere c) e d) della L.R. 1/2005] siano progettati secondo i criteri energetici ed ambientali di seguito indicati :

• a) considerazione dei dati climatici locali;
• b) controllo dei consumi di energia, del ciclo delle acque, delle emissioni e dei rifiuti;
• c) utilizzo di prodotti ecocompatibili, materiali locali e tecnologie efficienti dal punto di vista energetico;
• d) considerazione degli spazi esterni come parte integrante e non complementare del progetto degli edifici;
• e) previsione di una cantierizzazione ispirata ai principi del risparmio energetico e della tutela dell'ambiente

4. Per le finalità di cui al comma 3 l'Amministrazione approverà una specifica integrazione al Regolamento Edilizio, recependo la "proposta di regolamento per l'edilizia bio-eco sostenibile" approvato con Deliberazione di Giunta Provinciale n. 39 del 7/05/2014

5. Il Regolamento Edilizio stabilisce inoltre, anche in variante al Regolamento Urbanistico, quali soluzioni tecnologiche finalizzate alla sostenibilità edilizia (per esempio serre solari, spessore delle murature esterne, ecc.) non incidano - ovvero in che misura incidano - sugli indice ed i parametri urbanistici stabiliti all'art. 15 (superficie utile lorda, superficie coperta, altezza massima, ecc.)

6. Ai sensi dell'art. 146 della L.R. 1/2005, il Regolamento Edilizio stabilisce gli incentivi di carattere economico (riduzione degli oneri di urbanizzazione secondaria) ed urbanistico (fino ad un 10% della S.U.L. ammessa per ogni intervento) modulandoli in ragione dei risultati ottenuti relativamente al risparmio energetico e alla sostenibilità edilizia in generale.