Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

1. Le dotazione globali del Piano Strutturale (alloggi, superfici per attività produttive, posti letto etc.) si rendono operative con tre Regolamenti Urbanistici; ciascun R.U. quindi contiene circa 1/3 delle dotazioni complessive del P.S. Il rapporto fra le dotazioni del Piano Strutturale e quelle del Regolamento Urbanistico sono evidenziate nell'Allegato A.

2. Le previsioni del Regolamento Urbanistico si attuano mediante:

• - Interventi urbanistico - edilizi diretti
• - Piani Attuativi di iniziativa pubblica e/o privata
• - Progetti Unitari
• - Programmi aziendali pluriennali di Miglioramento Agricolo Ambientale senza valore di Piano Attuativo

1. Si attuano mediante intervento urbanistico - edilizio diretto tutte le previsioni del Regolamento Urbanistico non subordinate alla preventiva approvazione dei Piani Attuativi dei cui all’art. 12 o dei Progetti Unitari di cui all’art. 13.

2. Gli interventi edilizi diretti, come definiti agli artt. 78, 79 e 80 della LR.1/2005 e successive modifiche ed integrazioni, sono sottoposti alle seguenti tipologie di atti:

• - Interventi eseguiti senza titolo abilitativo (art.80, comma 2, LRT 1/2005);
• - Interventi soggetti a semplice comunicazione (art.80, comma 2, LRT 1/2005);
• - Interventi soggetti a Permesso di Costruire (PC) (art.78, comma 1, LRT 1/2005);
• - Interventi soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) (art.79 LRT. 1/2005);
• - Progetti per opere pubbliche (art.78, comma 2, LRT.1/2005);

3. Il rilascio e/o l’efficacia del titolo abilitativo è subordinata alla stipula di una convenzione, registrata e trascritta a cura e spese dell’interessato, atta a garantire l’interesse pubblico o generale e/o il rispetto di determinate condizioni, nel caso in cui l’intervento urbanistico - edilizio privato:

• - comporti la preventiva o contestuale esecuzione di opere di urbanizzazione da parte dell’avente titolo a scomputo del contributo dovuto per i relativi oneri;
• - comporti l’esecuzione di interventi di sistemazione ambientale;
• - rientri in altre fattispecie per le quali la stipula di una convenzione sia prevista dalle presenti norme o dalle vigenti leggi.

4. Le zone che nel territorio urbanizzato sono soggette a Intervento Edilizio Diretto di nuova edificazione sono individuate nelle tavole del R.U. con apposita campitura e sono contrassegnate dalla sigla IED seguita da un numero progressivo.

5. Ogni Intervento Edilizio Diretto di nuova edificazione è disciplinato da una Scheda Norma allegata e parte integrante delle presenti norme (Allegato C)

1. I Piani Urbanistici Attuativi (PUA) sono strumenti urbanistici di dettaglio previsti agli articoli da 65 a 74 della L.R. 1/2005 e approvati dal Comune in attuazione del Regolamento Urbanistico ai fini del coordinamento degli interventi sul territorio che per complessità e rilevanza comportano la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione pubbliche o la modifica significativa di quelle esistenti .

2. Le tipologie di Piani Urbanistici Attuativi previste dal presente Regolamento Urbanistico sono le seguenti:

• - Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica (P.P.) di cui all’art. 13 della L. 1150/1942;
• - Piani di Lottizzazione (P.d.L.) di cui all’art. 28 della L. 1150/1942 ed all’art. 70 della L.R. 1/2005;
• - Piani per l’Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P) di cui alla L. 167/1962 ed all’art. 71 della L.R. 1/2005;
• - Piani per gli insediamenti Produttivi (P.I.P.) di cui all’art. 27 della L. 865/1971 ed all’art. 72 della L.R. 1/2005;
• - Piani di Recupero del patrimonio edilizio (P.d.R.) di cui all’art. 28 della L. 457/1978 ed all’art. 73 della L.R. 1/2005;
• - Programmi Complessi di riqualificazione insediativa di cui all’art. 74 della L.R. 1/2005;
• - Programma aziendale pluriennale di Miglioramento Agricolo Ambientale (P.M.A.A.) che, ai sensi del comma 1 dell'art. 42 della L.R. 1/05, hanno valore di Piano Attuativo
• - Ogni altro strumento di iniziativa pubblica o privata che abbia valore di piano attuativo ai sensi e per gli effetti della legislazione nazionale e regionale vigente in materia.

3. Ciascun piano attuativo può avere, in rapporto agli interventi previsti, i contenuti e l’efficacia di più di una delle tipologie dei piani sopra riportate.

4. I Piani Urbanistici Attuativi possono essere di iniziativa pubblica o privata. L’iniziativa privata è ammessa per i Piani di Lottizzazione e per i Piani di Recupero. L’iniziativa pubblica è ammessa per tutti i tipi di piano attuativo. La realizzazione dei PUA di iniziativa privata è subordinata alla stipula di una convenzione che regoli i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.

5. Le zone del territorio comunale la cui trasformazione è sottoposta alla preventiva approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo con le procedure di cui all’art. 69 della L.R. 1/2005 sono individuate nelle tavole del R.U. con apposita campitura e sono contrassegnate dalla sigla PUA seguita da un numero progressivo.

6. Ogni Piano Urbanistico Attuativo è disciplinato da una Scheda Norma allegata e parte integrante delle presenti norme (Allegato D)

1. Sono realizzati tramite un Progetto Unitario gli interventi strategici nel territorio rurale previsti dal Piano Strutturale che il Regolamento Urbanistico considera attuabili nell'arco della sua valenza. Questi Progetti, che non comportando la realizzazione di nuove opere di urbanizzazione pubbliche o la modifica di quelle esistenti, non sono assoggettabili a Piano Urbanistico Attuativo, sono comunque soggetti all'approvazione e all'esame preventivo da parte del Consiglio Comunale allo scopo di rendere edotto lo stesso Consiglio del loro disegno complessivo prima della loro realizzazione, che può anche avvenire per parti ed essere differita nel tempo.

2. Il Progetto Unitario deve necessariamente contenere:

• - l’individuazione delle infrastrutture della mobilità, del verde, etc. preesistenti, da modificare e da realizzare;
• - l’individuazione degli edifici esistenti con le relative categorie d’intervento;
• - l’individuazione di masse e altezze dei nuovi edifici da realizzare.

3. L’approvazione del P.U. e delle eventuali varianti ad esso viene deliberata dal Consiglio Comunale in un'unica seduta; dell’avvenuta approvazione è data notizia mediante pubblicazione all’Albo Comunale di apposito avviso. Nell'atto di approvazione è definito il tempo di attuazione del Progetto Unitario prima della sua decadenza.

4. La realizzazione del P.U., nel caso contenga opere od aree da cedere al Comune o comunque contenga degli obblighi a favore dell'Amministrazione Pubblica, è subordinato alla stipula di una convenzione che regoli i rapporti tra le proprietà interessate ed il comune.

5. Gli interventi del territorio rurale la cui realizzazione è sottoposta alla preventiva approvazione di un Progetto Unitario da parte del Consiglio Comunale sono individuati nelle tavole del R.U. con la sigla PU seguita da un numero progressivo.

6. Ogni Progetto Unitario è disciplinato da una Scheda Norma allegata e parte integrante delle presenti norme (Allegato E)

1. Il programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale (P.A.P.M.A.A.), di seguito denominato “programma aziendale” è lo strumento, ad uso delle aziende agricole, che consente di:

• - programmare gli interventi agronomici, ambientali, edilizi e le relative fasi di realizzazione;
• - dimostrare la necessità di nuovi fabbricati agricoli (annessi o abitazioni) per le esigenze produttive del fondo agricolo;
• - modificare la destinazione d’uso (da agricola a non agricola) delle costruzioni aziendali non più necessarie alla conduzione agricola del fondo.

2. Il programma aziendale ha validità decennale, è disciplinato dalle disposizioni regionali e provinciali vigenti relative alle zone agricole e contiene, oltre agli elaborati previsti da dette norme, la definizione motivata e la descrizione specifica delle opere di riqualificazione ambientale e paesaggistica. Il DPGR 9 febbraio 2007, n. 5/R “Regolamento di attuazione del Titolo IV, Capo III (Il territorio rurale), della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio), disciplina le modalità di presentazione del P.A.P.M.A.A.

Superficie Territoriale (ST)

1. Si definisce “superficie territoriale” (St) la superficie complessiva delle aree soggette ad un piano attuativo, oppure delle aree che siano oggetto di un intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione. La superficie territoriale (St) è comprensiva di tutte le superfici fondiarie (Sf) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap), ancorché già esistenti.

2. La superficie territoriale (St) è comprensiva di tutte le superfici fondiarie (Sf) destinate agli interventi privati nonché di tutte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap), ancorché già esistenti. La misura e l’ubicazione di tali superfici è definita dagli strumenti ed atti comunali, oppure prevista in sede di formazione e approvazione del piano attuativo o intervento unitario comunque denominato subordinato alla previa stipula di convenzione.

3. Salvo espressa esclusione dettata dagli strumenti o atti comunali, la superficie territoriale (St) comprende le aree ricadenti all’interno delle fasce di rispetto stradale di cui al Decreto Legislativo 30 aprile 1992, n. 285 (Nuovo Codice della Strada).

4. Alla superficie territoriale si applica l’Indice di Utilizzazione Territoriale (UT).

Superficie Fondiaria (SF)

4. Si definisce “superficie fondiaria” (Sf) la porzione dell’area di intervento utilizzabile o utilizzata a fini edificatori privati, comprendente l’area di sedime degli edifici e gli spazi di pertinenza degli stessi. La superficie fondiaria (Sf) è costituita dalla parte residua della superficie territoriale (St), una volta detratte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap) di cui ai successivi commi.

5. La superficie fondiaria (Sf) è costituita dalla parte residua della superficie territoriale (St), una volta detratte le superfici per attrezzature e spazi pubblici (Sap) di cui al punto 7.

6. Alla superficie fondiaria si applica l’Indice di Utilizzazione Fondiario (UF).

Superficie per attrezzature e spazi pubblici

7. Si definisce “superficie per attrezzature e spazi pubblici” (Sap) la porzione della superficie territoriale (St) destinata alla viabilità, all’urbanizzazione primaria e secondaria ed alle dotazioni territoriali pubbliche in genere, comprendente le aree di proprietà pubblica, o comunque a destinazione pubblica, nonché le parti eventualmente assoggettate o da assoggettarsi ad uso pubblico, ancorché private.

Superficie Utile Lorda (SUL)

8. Si definisce “superficie utile lorda” (Sul) la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati, comprensive degli elementi di cui al comma 9 e con l’esclusione degli elementi di cui ai commi 10, 11, 12 e 13.

9. Nel computo della superficie utile lorda (Sul) sono compresi:

• a) gli elementi verticali del fabbricato compresi nell’involucro edilizio di cui alla Parte I dell'Allegato A, quali muri perimetrali, pilastri, partizioni interne;
• b) le scale interne all’involucro edilizio ad uso esclusivo di singole unità immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali scale è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile più basso da esse collegato e corrisponde alla superficie sottostante alla proiezione delle rampe e dei pianerottoli intermedi;
• c) i vani ascensore ad uso esclusivo di singole unità immobiliari. La superficie utile lorda (Sul) di tali vani è computata con esclusivo riferimento al piano abitabile o agibile più basso tra quelli serviti;
• d) le logge o portici con il lato minore superiore a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte eccedente la misura indicata;
• e) i sottotetti recuperati a fini abitativi ai sensi della legge regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti);
• f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera e), per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) superiore a ml 1,80, ancorché non delimitate da muri;
• g) ogni altra superficie non esclusa dal computo della superficie utile lorda (Sul) ai sensi dei commi 10, 11, 12 e 13.

10. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono escluse le seguenti superfici non residenziali o accessorie (Snr):

• a) le logge o portici con il lato minore non superiore a ml 2,00, misurato come distanza tra la parete esterna del fabbricato ed il filo esterno di delimitazione della sagoma del medesimo. Ai fini del computo della superficie utile lorda (Sul) si considera la sola parte eccedente la misura indicata. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
• b) i balconi, indipendentemente dall’entità dell’aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali esterne dell’edificio. Determina comunque incremento di superficie utile lorda (Sul) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
• c) le terrazze prive di copertura;
• d) parti condominiali o ad uso comune, sia interne che esterne all’involucro edilizio, quali porticati privati, androni di ingresso, scale e vani ascensore condominiali, passaggi coperti carrabili o pedonali, ballatoi, lavatoi comuni e altri locali e spazi di servizio;
• e) le superfici coperte da tettoie, ivi comprese quelle poste a servizio degli impianti per la distribuzione dei carburanti;
• f) le autorimesse private, singole o collettive, totalmente interrate, comprensive dei relativi spazi di manovra, ricadenti nelle aree ad esclusiva o prevalente funzione agricola individuate dagli strumenti ed atti comunali, o in aree ad esse assimilate dai medesimi strumenti ed atti, purché legate da vincolo di pertinenzialità permanente all’unità immobiliare di riferimento, e con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto più alto. Un’altezza interna netta (Hin) maggiore può essere ammessa ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme di sicurezza. La disciplina comunale può dettare soglie dimensionali massime ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul);
• g) le autorimesse private, singole o collettive, comprensive dei relativi spazi di manovra, ricadenti in aree diverse da quelle indicate alla lettera f), indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del piano di campagna, purché con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40, misurata nel punto più alto, ed a condizione che siano prive di requisiti igienico-sanitari e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone. Un’altezza interna netta (Hin) maggiore può essere ammessa ai fini dell’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) solo per obblighi derivanti dalla normativa antincendio o da altre norme di sicurezza. Fatta eccezione per le autorimesse totalmente interrate con le caratteristiche di cui alla lettera h), l’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda la superficie eccedente i 20 mq per alloggio servito
• h) le cantine, nonché in generale i locali totalmente interrati non destinati alla presenza continuativa di persone, purché con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto più alto. Negli ambiti dichiarati a pericolosità geomorfologica o idraulica elevata o molto elevata la disciplina comunale può escludere dal computo della superficie utile lorda (Sul) i ripostigli pertinenziali collocati in tutto o in parte al di sopra della quota del piano di campagna, purché si tratti di locali accessori con altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 2,40 misurata nel punto più alto e privi di requisiti e dotazioni atti a consentire la permanenza ancorché saltuaria di persone;
• i) i locali motore ascensore, le cabine idriche, le centrali termiche, ed altri vani tecnici consimili.

11. Dal computo della superficie utile lorda (Sul) sono altres&igrave esclusi:

• a) le scale esterne all’involucro edilizio ad uso esclusivo di singole unità immobiliari, ove prive di copertura o non delimitate da tamponamenti perimetrali, purché limitate al superamento di un solo piano di dislivello;
• b) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all’esterno dell’involucro edilizio, ivi comprese quelle ad uso esclusivo di singole unità immobiliari purché adibite esclusivamente a tale funzione;
• c) i porticati pubblici o asserviti ad uso pubblico;
• d) le gallerie pedonali pubbliche o asservite ad uso pubblico;
• e) gli spazi aperti sottostanti ad elementi aggettanti dalle pareti perimetrali esterne del fabbricato quali pensiline a sbalzo o altri elementi consimili con funzione di copertura privi di sostegni verticali purché con aggetto non superiore a ml 2,00;
• f) i piani o locali sottotetto diversi da quelli di cui alla lettera e) del comma 9, per le porzioni aventi altezza interna netta (Hin) non superiore a ml 1,80, ancorché non delimitate da muri;
• g) gli eventuali spazi scoperti interni al perimetro dell’edificio, quali cortili, chiostrine e simili;
• h) le autorimesse pubbliche o asservite ad uso pubblico, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno;
• i) i volumi tecnici, come definiti nell’allegato A del D.P.G.R 64/R2013, diversi da quelli di cui al comma 10, lettera i);
• j) le intercapedini orizzontali o verticali comunque configurate;
• k) i palchi morti ed altre analoghe superfici con accessibilità limitata al mero deposito di oggetti;
• l) gli spazi sottotetto privi di scale fisse di collegamento con piani sottostanti, o di altri sistemi stabili di accesso, e non dotati di aperture esterne o a filo tetto, con la sola eccezione dell’abbaino o altra apertura avente esclusiva funzione di accesso alla copertura;
• m) tutti i maggiori volumi e superfici necessari a realizzare i requisiti di accessibilità e visitabilità degli edifici, come definiti e disciplinati dalle specifiche disposizioni regionali volte all’eliminazione delle barriere architettoniche;
• n) le opere, interventi e manufatti comunque privi di rilevanza urbanistico-edilizia.

12. Sono comunque esclusi dal computo della superficie utile lorda (Sul) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici. In ogni caso sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle norme regionali in materia di edilizia sostenibile:

• a) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 cm;
• b) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile;
• c) le serre solari di cui alla Parte II dell’Allegato A, come disciplinate dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile.

13. Limitatamente alla destinazione d’uso commerciale al dettaglio, sono inoltre escluse dal computo della superficie utile lorda (Sul), a condizione che non si determinino eccedenze di superficie coperta (Sc) rispetto ai limiti prescritti dagli strumenti ed atti comunali:

• a) le gallerie commerciali, intese come spazi coperti aperti al pubblico durante gli orari di esercizio;
• b) le dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione, qualora reperite in autorimesse o spazi coperti, indipendentemente dalla loro collocazione rispetto alla quota del terreno e purché con altezza interna netta (Hin) non superiore ai minimi prescritti dalla normativa antincendio. L’esclusione dal computo della superficie utile lorda (Sul) non riguarda eventuali parti eccedenti le dotazioni minime di parcheggio per la sosta stanziale e di relazione definite dalle norme statali e regionali in materia urbanistico-edilizia, oppure, se superiori, dalla disciplina comunale.

14. La superficie utile lorda (Sul) costituisce parametro per il calcolo del numero di abitanti convenzionalmente insediati o insediabili sul territorio comunale in applicazione dell’indice insediativo residenziale (Ir) di cui all’articolo 2. La superficie utile lorda (Sul) concorre altres&igrave al calcolo del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 120 della l.r. 1/2005.

Altezza virtuale

15. Si definisce “altezza virtuale” (Hv) la misura convenzionale di altezza dell’edificio (Hve) o dell’unità immobiliare (Hvui), da utilizzarsi ai fini del computo del relativo volume virtuale (Vv). Essa è fissata nella misura di:

• a) ml 3,50 per le seguenti destinazioni d’uso: commerciale al dettaglio, commerciale all’ingrosso e depositi, industriale e artigianale, nonché per le destinazioni d’uso ad esse assimilate dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni approvata dal comune ai sensi dell’articolo 58 della L.R. 1/2005;
• b) ml 3,00 per le altre destinazioni d’uso.

16. Per edifici con pluralità di funzioni l’altezza virtuale dell’edificio (Hve) è individuata con riferimento alla destinazione d’uso prevalente.

Volume virtuale dell’edificio e volume virtuale dell’unità immobiliare

17. Si definisce “volume virtuale o convenzionale dell’edificio” (Vve) la cubatura ricavata moltiplicando la superficie coperta (Sc) dell’edificio per l’altezza virtuale del medesimo (Hve), oppure per l’altezza massima (Xmax), se inferiore.

18. Si definisce “volume virtuale o convenzionale dell’unità immobiliare” (Vvui) la cubatura ricavata moltiplicando la superficie utile lorda (Sul) dell’unità immobiliare per l’altezza virtuale della medesima (Hvui).

19. Il volume virtuale o convenzionale dell’edificio (Vve) di cui al comma 1 può essere utilizzato dalla disciplina comunale come parametro di riferimento per il dimensionamento di interventi di sostituzione edilizia, parziale o totale, oppure di ristrutturazione urbanistica.

20. Il volume virtuale dell’unità immobiliare o convenzionale (Vvui) di cui al comma 2 può essere utilizzato dalla disciplina comunale come parametro di riferimento:

• a) ai fini del calcolo delle dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale, relativamente agli esercizi commerciali al dettaglio nonché alle altre attività ad essi assimilate dagli strumenti o atti comunali, oppure dalla disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni approvata dal comune ai sensi dell’articolo 58 della l.r. 1/2005, limitatamente ai casi in cui l’altezza virtuale (Hvui) risulti inferiore all’altezza interna netta (Hin). A tal fine non rileva la tipologia di esercizio definita in applicazione delle norme regionali o statali in rapporto al parametro della superficie di vendita;
• b) ai fini della determinazione del contributo per oneri di urbanizzazione di cui all’articolo 120 della l.r. 1/2005, limitatamente a specifiche fattispecie e destinazioni d’uso individuate dal regolamento edilizio per le quali l’utilizzo del volume (V) come parametro di riferimento possa dar luogo ad importi eccedenti il contributo obiettivamente commisurato all’incremento di carico urbanistico effettivamente prodotto dall’intervento o dal mutamento della destinazione d’uso.

Superficie coperta (SC)

21. Si definisce “superficie coperta” (Sc) la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell’ingombro planimetrico massimo dell’edificio fuori terra, delimitato dagli elementi verticali esterni dell’edificio medesimo, quali pareti perimetrali, pilastri, setti portanti.

22. Sono compresi nel computo della superficie coperta (Sc), le logge, i portici, i porticati, le tettoie ed i ballatoi, compresi quelli posti in aggetto rispetto al filo delle pareti perimetrali dell’edificio.

23. Sono esclusi dal computo della superficie coperta (Sc):

• a) i balconi aventi aggetto dalle pareti esterne del fabbricato non superiore a ml 2,00. Non determina incremento di superficie coperta (Sc) l’eventuale installazione di infissi vetrati per la realizzazione di verande;
• b) gli sporti di gronda con aggetto non superiore a ml 2,00;
• c) gli elementi aggettanti dalle pareti perimetrali esterne del fabbricato, quali pensiline a sbalzo o altri elementi consimili con funzione di copertura privi di sostegni verticali, purché con aggetto non superiore a ml 2,00;
• d) le scale esterne all’involucro edilizio, ove prive di copertura e non delimitate da tamponamenti perimetrali;
• e) le scale di sicurezza, comunque configurate, poste all’esterno dell’involucro edilizio, purché adibite esclusivamente a tale funzione;
• f) i volumi tecnici realizzati in tutto o in parte fuori terra nei casi in cui, per esigenze dettate dalle norme di sicurezza, gli stessi non possano essere totalmente interrati o collocati all’interno dell’involucro edilizio;
• g) le opere, interventi e manufatti comunque privi di rilevanza urbanistico-edilizia.

24. Sono esclusi dal computo della superficie coperta (Sc) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, le norme in materia consentono di derogare a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici. In ogni caso sono esclusi, quali incentivi urbanistici in applicazione delle norme regionali in materia di edilizia sostenibile:

• h) lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i minimi fissati dai regolamenti edilizi, e comunque per la parte eccedente i 30 centimetri;
• i) i sistemi bioclimatici, quali pareti ventilate, rivestimenti a cappotto e simili, capaci di migliorare le condizioni ambientali e ridurre i consumi energetici, nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile;
• j) le serre solari di cui alla Parte II dell’Allegato A, come disciplinate dalle norme regionali in materia di edilizia sostenibile.

25. Gli ingombri planimetrici sul terreno dei manufatti esclusi dal calcolo della superficie coperta (Sc) ai sensi del presente regolamento rilevano comunque ai fini della verifica del rispetto delle disposizioni in materia di riduzione dell’impermeabilizzazione superficiale di cui alle norme regionali.

Superficie permeabile di pertinenza (SPP)

26. Si definisce “superficie permeabile di pertinenza” di un edificio (Spp) la porzione della superficie fondiaria (Sf) non impegnata da pavimentazioni, manufatti permanenti o costruzioni, fuori terra o interrate, e che consente l’assorbimento almeno parziale delle acque meteoriche da parte del terreno, contribuendo all’alimentazione delle falde acquifere.

27. La superficie permeabile di pertinenza (Spp) comprende le pavimentazioni autobloccanti prefabbricate posate su massicciata, sabbia o terra, a condizione che:

• a) ai livelli sottostanti non siano presenti strati impermeabili quali massetti in calcestruzzo o simili;
• b) non si tratti di corsie di percorrenza o di spazi di manovra di autoveicoli o di automezzi pesanti.

Indice di Utilizzazione Territoriale (UT)

28. Si definisce “indice di utilizzazione territoriale” (Ut) il parametro numerico che esprime in metri quadrati di superficie utile lorda (Sul) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St).

Indice di Utilizzazione Fondiaria (UF)

29. Si definisce “indice di utilizzazione fondiaria” (Uf) il parametro numerico che esprime in metri quadrati di superficie utile lorda (Sul) le quantità massime edificabili per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).

Rapporto di copertura (RC)

30. Si definisce “rapporto di copertura” (Rc) la proporzione, espressa in percentuale, tra la superficie coperta (Sc) massima ammissibile e la superficie fondiaria (Sf).

Altezza massima (H max)

31. Si definisce “altezza massima” (Hmax) dell’edificio la maggiore tra le altezze dei vari prospetti, misurate con riferimento:

• a) in alto, alla linea d’intersezione tra il filo della parete perimetrale esterna e la quota di imposta della copertura, comunque configurata. Sono considerate anche le eventuali porzioni di edificio arretrate rispetto al filo della facciata principale, laddove emergenti dal profilo della copertura. In caso di copertura inclinata a struttura composta è presa a riferimento la quota d’imposta dell’orditura secondaria o, in mancanza, la quota di imposta della struttura continua;
• b) in basso, alla linea di base di ciascun prospetto, corrispondente alla quota del terreno, del marciapiede, o della pavimentazione, posti in aderenza all’edificio.

32. Non si considerano ai fini del computo dell’ altezza massima (Hmax):

• a) i prospetti la cui linea di base sia posta ad una quota inferiore a quella del piano di campagna naturale o originario;
• b) i parapetti continui posti a delimitare coperture piane praticabili;
• c) i volumi tecnici, gli impianti e gli apparati tecnologici.

33. Fatta eccezione per gli edifici posti ad una quota altimetrica superiore a 1000 metri s.l.m., nel caso di coperture inclinate con pendenza superiore al 30 per cento deve essere aggiunta, ai fini del computo dell’altezza massima (Hmax), la maggiore altezza raggiunta al colmo dalla falda inclinata rispetto all’altezza raggiungibile con la pendenza del 30 per cento.

34. Sono esclusi dal computo dell’altezza massima (Hmax) tutti i maggiori spessori, volumi e superfici, finalizzati all’incremento delle prestazioni energetiche degli edifici, nei limiti entro i quali, ai sensi delle norme in materia, è permesso derogare, nell’ambito dei procedimenti ordinati alla formazione dei titoli abilitativi edilizi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime di protezione del nastro stradale, nonché alle altezze massime degli edifici.

Numero dei piani

35. Si definisce ”numero dei piani” (Np) il parametro numerico corrispondente ai livelli calpestabili fuori terra o seminterrati della costruzione. Sono compresi nel computo del numero dei piani (Np):

• a) gli attici e i piani abitabili o agibili comunque denominati ricavati al di sopra della copertura principale dell’edificio, comunque configurata. Non sono compresi nel computo del numero dei piani (Np) i livelli calpestabili costituiti in via esclusiva o prevalente da terrazze o lastrici solari e nei quali non siano presenti spazi o locali costituenti superficie utile abitabile o agibile (Sua);
• b) i piani sottotetto, i piani ammezzati, i piani seminterrati, nei quali siano presenti spazi o locali costituenti superficie utile abitabile o agibile (Sua) o superficie non residenziale o accessoria (Snr).

Numero piani fuori terra (PF)

36. Rappresenta il numero dei piani fuori terra realizzabili all’interno di area delimitata dal R.U. come area soggetta a Piano Attuativo o a Intervento Edilizio Diretto.

Numero piani interrati (PI)

37. Rappresenta il numero dei piani interrati realizzabili all’interno di area delimitata dal R.U. come area soggetta a Piano Attuativo o a Intervento Edilizio Diretto.

Distanze minime tra edifici

24. Fatte salve le eventuali maggiori distanze prescritte dalle norme in materia di costruzioni in zona sismica, la distanza minima che deve intercorrere fra due fabbricati quando non si costruisce in aderenza è pari a:

• - 10 mt quando si fronteggiano due pareti finestrate o una parete finestrata e una non finestrata;
• - 5 mt quando si fronteggiano due pareti non finestrate; nel caso in cui uno dei due edifici che si fronteggia risulti essere fuori terra per più di due piani la distanza minima fra pareti non finestrate deve essere pari a 8 mt

25. La distanza tra edifici si misura lungo una linea tracciata ortogonalmente alla parete finestrata o meno fino ad intersecare la parete dell’edificio frontistante, senza tener conto degli eventuali elementi sporgenti (quali terrazze, logge, aggetti di gronda, ecc.) che non vengono computati nel calcolo della superficie coperta dell’edificio; tali elementi sporgenti non potranno comunque essere posti ad una distanza dai confini e dai fabbricati inferiore ai minimi previsti dal Codice Civile.

26. Le pareti "aperte" di logge e porticati devono rispettare la distanza di 5 metri dalla parete di un edificio frontistante, sia essa finestrata che non finestrata.

27. Sono considerate pareti finestrate tutte quelle pareti che presentino finestre e/o porte finestre di locali comunque abitabili. Non costituiscono invece pareti finestrate le pareti prive di aperture e le pareti che presenti solo aperture definite come “luci” ai sensi del Codice Civile.

28. Negli interventi di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione edilizia, di addizione volumetrica e di addizione funzionale si deve rispettare le distanze previste per la nuova edificazione; per gli interventi parziali su edifici esistenti tale obbligo è limitato alle porzioni che modificano la sagoma dell’edificio originario.

Distanze minime dai confini

29. Per distanza minima di un edificio dal confine s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente la parete più avanzata del fabbricato e il confine di proprietà antistante, senza tener conto degli eventuali elementi sporgenti che non sia computati nel calcolo della superficie coperta. Tale distanza è posta in generale pari a 5,00 mt.

30. La distanza di 5,00 mt può essere derogata, fatto salvo quanto prescritto dal Codice Civile:

• - nella disciplina dei Piani Attuativi;
• - con un accordo sottoscritto fra due proprietà confinati.

31. Negli interventi di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione edilizia, di addizione volumetrica e di addizione funzionale si deve rispettare le distanze previste per la nuova edificazione; per gli interventi parziali su edifici esistenti tale obbligo è limitato alle porzioni che modificano la sagoma dell’edificio originario.

Distanze minime dalle strade e spazi pubblici

32. Per distanza di un edificio dalla strada s'intende la lunghezza del segmento minimo congiungente l’elemento più sporgente del fabbricato e la linea che delimita la carreggiata della strada o lo spazio pubblico.

32. Fatte salve le maggiori distanze dettate dal Codice della Strada e dal suo Regolamento di attuazione, la distanza minima che deve intercorrere fra il fabbricato e gli spazi pubblici, quando non esistano allineamenti preesistenti da rispettare, ed è pari 5 metri,. Questa distanza può essere derogata - fino ad essere annullata - nel caso in cui si realizzi un marciapiede pubblico largo non meno di 2,50 metri

34. Negli interventi di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia, di ristrutturazione edilizia, di addizione volumetrica e di addizione funzionale si deve rispettare le distanze previste per la nuova edificazione; per gli interventi parziali su edifici esistenti tale obbligo è limitato alle porzioni che modificano la sagoma dell’edificio originario.

1. Il presente R.U. utilizza il metodo della perequazione urbanistica di cui all’articolo 60 della L.R. 1/2005.

2. In applicazione del punto precedente negli interventi di nuova edificazione sia soggetti a Intervento Edilizio Diretto che a Piano Urbanistico Attuativo si applicano le seguenti disposizioni:

• a) la potenzialità edificatoria massima s'intende attribuita uniformemente a tutte le aree comprese nel perimetro del lotto edificabile, della lottizzazione o del comparto edificatorio, così da realizzare l'indifferenza dei proprietari rispetto alle diverse destinazioni;
• b) i soggetti privati realizzeranno le opere di urbanizzazione primaria (viabilità, servizi e reti di distribuzione, gestione e smaltimento di risorse: acqua, luce, gas, reflui, rifiuti, energia, ecc.) previste all'interno dell'area da edificare e cederanno gratuitamente al comune le proprietà dell'area di sedime di dette opere o la servitù di passaggio
• c) i soggetti privati realizzeranno le opere di urbanizzazione destinate al soddisfacimento degli standard urbanistici (verde, parcheggi, viabilità, attrezzature, ecc.) previsti all'interno dell'area da edificare e cederanno gratuitamente al comune le proprietà dell'area di sedime di dette opere.

3. Le opere di urbanizzazione di cui al punto 2 vengono realizzate a scomputo degli oneri di urbanizzazione da conferire al comune al momento del rilascio del titolo abilitativo.

4. Le disposizioni di cui al punto 2 lettera a) si possono applicare anche ad aree distinte fisicamente (cioè non confinanti o adiacenti) e distinte urbanisticamente (aventi cioè destinazione urbanistica diversa: ad esempio destinazione residenziale e destinazione pubblica). In questo caso abbiamo la creazione di un Comparto Edificatorio contenete tutte le aree in questione. Tale fatto deve essere esplicitamente previsto nella Scheda(e) Norma di riferimento per le medesime aree.

5. La realizzazione degli interventi previsti nel Comparto Edificatorio presuppone la redazione di un piano attuativo convenzionato esteso all’intera superficie del comparto oggetto di intervento, comprendente le permute o le cessioni immobiliari tra tutti i soggetti pubblici e privati aventi titolo. Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti pubblici con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione dei criteri perequativi di cui al punti 2 e 4.

1. Ai fini delle verifiche di conformità delle opere e degli interventi urbanistico - edilizi di qualsiasi tipo è ammessa una tolleranza pari al 2% delle misure nominali relative ad altezze, superfici. cubature e/o distanze previste nel progetto allegato al titolo abilitativo.

2. Le tolleranze di costruzione, come disciplinate dal presente articolo, indicano il valore massimo entro il quale eventuali errori di carattere esecutivo non costituiscono alterazione dei parametri urbanistici ed edilizi.

1. In applicazione di quanto stabilito dagli articoli 19 e 20 del Piano Strutturale, il Regolamento Urbanistico stabilisce in 65 mq la Superficie utile lorda (SUL) minima per ogni alloggio di nuova costruzione. È ammessa la possibilità di realizzare alloggi con SUL inferiore a 65 mq per una quota non superiore al 30% dell'intero numero di alloggi previsto per ogni singolo intervento:

• - negli interventi di edilizia residenziale agevolata, convenzionata o sovvenzionata;
• - negli interventi privati con un numero di alloggi uguale o maggiore di 10.

2. La Superficie Utile Lorda degli alloggi frazionati oppure degli alloggi realizzati in conseguenza di un cambio di destinazione d'uso o di un frazionamento - facenti parte di unità immobiliari esistenti al momento dell'entrata in vigore del presente piano - non potrà essere inferiore ai valori riportati nella seguente tabella:

Localizzazione intervento Alloggi frazionati o realizzati tramite un frazionamento Alloggi realizzati con un cambio di destinazione con o senza opere o frazionamenti Territorio rurale 65 mq 65 mq Tessuti antichi Piano terra 50 mq 55 mq Altri piani 60 mq 65 mq Altri ambiti del territorio urbano 55 mq 60 mq 3. Per la finalità della verifica della SUL minima degli edifici presenti al Catasto Leopoldino e al Catasto all'Impianto (individuati come tali nella tavole dei Livello C), nella determinazione dello spessore delle murature perimetrali non viene decurtato lo spessore di 30 cm, come previsto dall'art. 15 comma 12

3. Gli alloggi in aumento derivati da frazionamento o da un cambio di destinazione d'uso devono essere decurtati dagli "Alloggi da recupero P.E.E." di cui all'Allegato A

4. Ai sensi di quanto stabilito dagli articoli 19 e 20 del Piano Strutturale gli alloggi realizzati ex novo non potranno essere ulteriormente frazionati.

5. Negli interventi che prevedono la realizzazione di una tipologia edilizia pluripiano (linea, torre, ballatoio, ecc), con uno o più alloggi per piano, una quota parte non inferiore al 30% dei nuovi alloggi deve essere destinata a soddisfare le esigenze abitative di una fascia sociale non agiata (giovani in cerca di prima casa, cittadini stranieri, etc.)

1. Le aree che nelle tavole di Livello A ("Disciplina dei suoli e degli insediamenti") sono classificate fra "I servizi e le infrastrutture pubbliche o di interesse pubblico " (Titolo VI) e sono contraddistinte dalla lettera "p" (vedere articoli 86, 87, 88, 89, 90 e 91), con l'atto di approvazione del Regolamento Urbanistico vengono sottoposte al "vincolo preordinato all'esproprio" ai sensi dell'art. 9 del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazione per pubblica utilità).

2. Il vincolo preordinato all'esproprio ha la durata di cinque anni, trascorsi i quali decade se nel frattempo non viene emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilità dell'opera da realizzare nel terreno vincolato. In caso di decadenza trova applicazione la disciplina dettata dall'articolo 9 del testo unico in materia edilizia approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

3. Nel corso dei cinque anni di durata del vincolo preordinato all'esproprio, il consiglio comunale può, motivatamente, disporre e/o autorizzare la realizzazione sul bene vincolato di opere pubbliche o di pubblica utilità diverse da quelle originariamente previste nel Regolamento Urbanistico.

1. Ai fini della presente disciplina si intende per “pertinenza o area pertinenziale” il complesso degli spazi fisicamente e funzionalmente connessi ad uno o più fabbricati e siano, in ambito urbano, chiaramente delimitati tramite una recinzione, un salto di quota od altro. Inoltre, affinché un terreno possa essere considerato pertinenza di un edificio occorre:

• - che ci sia contiguità fra edificio e terreno;
• - che ci sia una corrispondenza fra la proprietà del terreno e la proprietà dell'edificio (anche un solo proprietario comune);
• - che nelle tavole di Livello A ("Disciplina dei suoli e degli insediamenti") l'edificio ed il terreno abbiano la stessa destinazione urbanistica.

2. Fanno parte della pertinenza gli spazi a comune (aie, piazzali, sterrati), aree adibite alla sosta di autovetture e mezzi agricoli, orti e giardini, porzioni di fondi su cui si esercitano attività agricole amatoriali per la produzione familiare di ortaggi, viabilità di accesso o porzioni di essa.

3. I fabbricati che insistono sulle suddette aree sono da considerarsi manufatti pertinenziali in quanto assolvono il requisito di connessione funzionale d’uso rispetto ad uno o più edifici principali rurali o non rurali.

4. Negli interventi sul patrimonio edilizio esistente l'individuazione dell'area pertinenziale secondo i criteri individuati al punto 1 è propedeutica (con onere dimostrativo a carico del proponente) al calcolo e alla verifica dei parametri urbanistico - edilizi quali la Superficie utile lorda (SUL), la Superficie coperta (SC) e la Superficie permeabile di pertinenza (SPP).

1. Il Piano Strutturale ha durata quindicennale; mentre il regolamento Urbanistico ha durata quinquennale. In conseguenza di ciò ed in conformità a quanto stabilito dal Piano Strutturale vigente, ciascun Regolamento Urbanistico attua circa 1/3 delle dotazioni (alloggi, S.U.L. e posti letto) che lo stesso Piano Strutturale destina ad ogni singola U.T.O.E. o singolo Sistema Territoriale. Tale condizione è verificata nell'Allegato A alle presenti norme.

2. Le limitazioni di cui al punto 1 si applicano, oltre che alle nuove costruzioni, anche agli interventi sul patrimonio edilizio esistente. In ragione di ciò l'Ufficio Tecnico comunale dovrà aggiornare le tabelle dell'Allegato A sottraendo alle dotazioni "disponibili" per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente gli "alloggi" e/o la "superficie utile lorda" e/o i "posti letto" via realizzati, fino all'esaurimento delle dotazioni disponibili.

1. Nella formazione delle previsioni di trasformazione e nella realizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, il Comune di Santa Fiora persegue la promozione della bioedilizia e più in generale delle tecnologie a basso impatto ambientale, in coerenza con quanto disciplinato all’articolo 37 della L.R. 1/2005 e dal il relativo regolamento di attuazione di cui alla D.P.G.R. n° 2R/2007.

2. A tal fine la progettazione di tutti gli interventi di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di sostituzione edilizia e di tutti gli interventi che comunque comportino un aumento del carico urbanistico, dovrà essere indirizzata al rispetto delle “Linee guida per la valutazione della qualità energetica ambientale degli edifici in Toscana” di cui alla D.G.R.T. n. 322/2005 come modificata con D.G.R.T. n. 218/2006.

3. Il Regolamento edilizio comunale individua e definisce le norme e le soluzioni tecnologiche (in coerenza con quanto stabilito nel regolamento regionale di cui al punto 2) in modo che gli interventi urbanistico - edilizi [ivi compresi quelli riguardanti il patrimonio edilizio esistente indicati all' articolo 79 , comma 2 lettere c) e d) della L.R. 1/2005] siano progettati secondo i criteri energetici ed ambientali di seguito indicati :

• a) considerazione dei dati climatici locali;
• b) controllo dei consumi di energia, del ciclo delle acque, delle emissioni e dei rifiuti;
• c) utilizzo di prodotti ecocompatibili, materiali locali e tecnologie efficienti dal punto di vista energetico;
• d) considerazione degli spazi esterni come parte integrante e non complementare del progetto degli edifici;
• e) previsione di una cantierizzazione ispirata ai principi del risparmio energetico e della tutela dell'ambiente

4. Per le finalità di cui al comma 3 l'Amministrazione approverà una specifica integrazione al Regolamento Edilizio, recependo la "proposta di regolamento per l'edilizia bio-eco sostenibile" approvato con Deliberazione di Giunta Provinciale n. 39 del 7/05/2014

5. Il Regolamento Edilizio stabilisce inoltre, anche in variante al Regolamento Urbanistico, quali soluzioni tecnologiche finalizzate alla sostenibilità edilizia (per esempio serre solari, spessore delle murature esterne, ecc.) non incidano - ovvero in che misura incidano - sugli indice ed i parametri urbanistici stabiliti all'art. 15 (superficie utile lorda, superficie coperta, altezza massima, ecc.)

6. Ai sensi dell'art. 146 della L.R. 1/2005, il Regolamento Edilizio stabilisce gli incentivi di carattere economico (riduzione degli oneri di urbanizzazione secondaria) ed urbanistico (fino ad un 10% della S.U.L. ammessa per ogni intervento) modulandoli in ragione dei risultati ottenuti relativamente al risparmio energetico e alla sostenibilità edilizia in generale.

1. Sono opere che non comportano mutazione dell'aspetto esteriore degli edifici quali: opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture degli edifici (intonaci, pavimenti, rivestimenti , tinteggiature, infissi, ecc.), opere di riparazione ed adeguamento di impianti tecnologici e servizi igienico sanitari, opere di rinnovo, sostituzione o installazione di isolanti e impermeabilizzazioni.

2. Sono pertanto interventi di manutenzione ordinaria:

• - il rifacimento di intonaci e coloriture con tonalità analoghe alle preesistenti;
• - la riparazione e il rifacimento di infissi secondo materiali, sezioni, e scansioni analoghe a quelle preesistenti;
• - il rifacimento delle sistemazioni esterne con superfici e materiali analoghi a quelli preesistenti; la costruzione, il rifacimento e la sostituzione di pavimenti e/o rivestimenti interni in edifici non soggetti a tutela del D.Lgs. 42/04;
• - la sostituzione ed il rifacimento di infissi interni;
• - lo smontaggio e la riparazione del manto di copertura senza intervento sulla struttura principale;
• - il rifacimento o l'installazione di materiali di isolamento o coibentazione con un aumento dello spessore dell'elemento edilizio da coibentare o isolare fino a cm 8;
• - gli interventi necessari a mantenere in efficienza o ad adeguare alle normali esigenze di servizio i seguenti impianti tecnologici esistenti, purché gli interventi non comportino la costruzione ex novo di locali igienici e tecnologici:
  • a) impianti di riscaldamento o raffreddamento;
  • b) impianto elettrico;
  • c) impianto idrico;
  • d) impianti di accumulazione o sollevamento idrico;
  • e) impianti igienico-sanitari;
  • f) impianti di ascensore o montacarichi.

3. Gli interventi di cui sopra non potranno comportare modifiche o alterazioni degli elementi architettonici o decorativi. Il rifacimento e la riparazione di impianti tecnologici e delle reti di distribuzione dovrà essere condotto in modo da non incidere su murature in pietrame a vista, sia interne che esterne.

4. Gli interventi di manutenzione ordinaria senza mutamento dell'esteriore aspetto degli immobili sono eseguiti senza titolo abilitativo ai sensi dell'art.80, comma 1, LRT 1/2005

1. Sono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture esterne degli edifici (intonaci, infissi, coperture, rivestimenti, tinteggiature, elementi della facciata, inferriate, pavimentazioni, ecc.) comportanti il mutamento dell'aspetto esteriore degli edifici e/o delle relative aree di pertinenza.

2. Gli interventi di cui al comma 1 comprendono opere quali:

• - rifacimento di intonaci e coloriture con tecniche e/o tonalità cromatiche sensibilmente diverse alle preesistenti;
• - riparazione e rifacimento di infissi e/o inferriate secondo materiali, sezioni, e scansioni sensibilmente diverse da quelle preesistenti;
• - smontaggio e rifacimento del manto di copertura con materiali aventi caratteristiche diverse da quelli preesistenti;
• - rinnovo, rifacimento o installazione di materiali di isolamento o coibentazione comportanti mutamento dell'aspetto esteriore dell'edificio e un aumento dello spessore dell'elemento edilizio da coibentare o isolare fino a cm 8 .

3. Gli interventi di manutenzione ordinaria recanti mutamento all'esteriore aspetto degli immobili sono eseguiti senza titolo abilitativo ai sensi dell'art.80, comma 1, LRT 1/2005. Nel caso in cui siano localizzati in zone sottoposte al vincolo paesaggistico è comunque necessario ottenere la relativa autorizzazione.

1. Si definiscono "opere di manutenzione straordinaria", ai sensi dell’art. 79 comma 2 lett. b) della L.R. 1/2005 e successive modificazioni e integrazioni, gli interventi edilizi che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

2. Tra gli interventi di manutenzione straordinaria degli edifici rientrano:

per le opere interne:

• - modifica, apertura e chiusura di porte senza modifica dello schema distributivo;
• - demolizione con ricostruzione di tramezzi (ossia tavolati verticali con sola funzione dividente), con o senza modifiche di materiali;
• - adeguamento delle murature perimetrali, delle coperture, di solai ai fini della coibentazione termica e acustica con un aumento dello spessore dell'elemento edilizio da coibentare o isolare oltre i cm 8;
• - realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché non comportino modifiche dell'organismo edilizio;
• - demolizione con ricostruzione di parti ammalorate delle fondazioni o dei muri portanti con o senza modifiche dei materiali;
• - consolidamento, demolizione con ricostruzione di parti ammalorate di solai, volte e scale, anche con materiali diversi ma senza modifica di quota;
• - rifacimento dell'armatura minuta del tetto senza modifica di forma e di quota (d'imposta e di colmo), con o senza modifiche di materiali;

per le opere esterne:

• - rifacimento e realizzazione di tinteggiature, intonaci, rivestimenti e pavimenti, anche con caratteristiche diverse da quelle esistenti;
• - sostituzione di infissi e serramenti con caratteristiche diverse da quelle esistenti e messa in opera di infissi con doppio vetro a camera, di doppi infissi e inferriate;
• - rifacimento e sostituzione dei manti di copertura dei tetti con materiali diversi da quelli esistenti;
• - realizzazione di camini e canne fumarie;
• - modifica e realizzazione delle recinzioni e di altre sistemazioni di parti esterne
• - inserimento di vespai, isolamenti termo-acustici e altre impermeabilizzazioni

3. Ai sensi dell'art. 80 comma 2 lettera a) della L.R.T. 1/2005, sono soggetti a semplice comunicazione dell'inizio lavori gli interventi di manutenzione straordinaria che riguardino l’apertura di porte interne e lo spostamento di pareti interne, nonché le opere e le modifiche necessarie per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che tali interventi non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari, non comportino modifiche della destinazione d’uso né aumento del numero delle medesime;

4. Gli interventi di manutenzione straordinaria non rientranti fra quelli individuati al punto precedente sono soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ai sensi dell'art.79 della LRT 1/2005

1. Si definiscono interventi di "restauro e risanamento conservativo" gli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essa compatibili. Tali interventi comprendono:

• - il consolidamento degli elementi costitutivi dell'edificio e l’eventuale rinnovo delle parti non consolidabili;
• - l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso;
• - l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio quando interferiscano con l’assetto architettonico complessivo;
• - gli interventi sistematici, eseguiti mantenendo gli elementi tipologici formali e strutturali dell'organismo edilizio, volti a conseguire l'adeguamento funzionale degli edifici;
• - il cambio di destinazione d’uso per funzioni compatibili con la tipologia, la struttura ed i caratteri architettonici dell’organismo edilizio, nonché una variazione del numero delle unità immobiliari, purché venga mantenuto inalterato l’impianto strutturale e lo schema distributivo originario.

2. Gli interventi di restauro e risanamento non possono, in ogni caso, comportare:

• - l’alterazione del sistema strutturale dell’edificio;
• - il frazionamento delle unità immobiliari in presenza di edifici unitari sincronici;
• - l’alterazione del sistema distributivo d’impianto;
• - l’incremento delle superfici e dei volumi;
• - l’alterazione delle caratteristiche architettoniche e decorative delle facciate e degli elementi ornamentali, interni ed esterni, dell’edificio.

3. Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ai sensi dell'art.79 della LRT 1/2005

1. Ai fini dell’attuazione delle previsioni del Regolamento Urbanistico riguardanti il patrimonio edilizio esistente gli interventi di ristrutturazione edilizia, come definiti dalle vigenti norme statali e regionali, vengono articolati in quattro sottoclassi: R1, R2, R3, R4 e R5. Per le definizioni dei parametri urbanistici ed edilizi citati si rinvia all’art. 15 delle presenti norme.

Ristrutturazione edilizia R1

2. Si definiscono interventi di "ristrutturazione edilizia R1" gli interventi che comportano la riorganizzazione funzionale interna delle singole unità immobiliari, con la realizzazione di nuovi vani o la eliminazione di quelli esistenti, la modifica della superficie dei vani esistenti, la modifica delle aperture e più in generale della struttura distributiva di ogni singolo vano, con l’esclusione dell’ampliamento o del ridimensionamento della S.U.L. delle singole unità immobiliari.

3. Le opere consentite sono:

• - la demolizione delle superfetazioni;
• - le modifiche agli elementi verticali non strutturali;
• - le modifiche agli elementi strutturali verticali interni esclusivamente per aperture inferiori a 1mt;
• - il rifacimento degli elementi strutturali orizzontali senza variazioni di quota;
• - la modifica dei prospetti esistenti limitata alla riapertura di bucature tamponate e alla chiusura di bucature contraddittorie con le regole dei prospetti d'intervento;

4. Sono comunque escluse le seguenti opere :

• - le variazioni della quota dei solai;
• - le variazioni del posizionamento delle scale;
• - la realizzazione di balconi e terrazze (di ogni tipo, ivi comprese quelle a tasca);

Ristrutturazione Edilizia R2

5. Si definiscono interventi di "ristrutturazione edilizia R2" gli interventi che comportano la modifica della superficie delle singole unità immobiliari attraverso frazionamenti, accorpamenti, ampliamenti con parziale inglobamento di unità immobiliari contigue e viceversa.

6. Sono consentite inoltre le seguenti opere:

• - la demolizione delle superfetazioni;
• - le modifiche agli elementi verticali non strutturali;
• - le modifiche agli elementi strutturali verticali interni esclusivamente per aperture inferiori a 2,5 mt;
• - il rifacimento degli elementi strutturali orizzontali con variazioni di quota;
• - la modifica della redazione dei prospetti (aggiunta, modifica e eliminazione di aperture, balconi e terrazzi) rispettando, nel caso dei prospetti principali e/o lungo spazi pubblici, le regole di composizione degli stessi prospetti (simmetrie e ripetizioni delle bucature, etc.);
• - gli incrementi di superficie utile lorda (Sul) attuati mediante realizzazione di nuove strutture orizzontali o traslazione di quelle esistenti e solo nel caso di disponibilità residua di superficie

Ristrutturazione Edilizia R3

7. Si definiscono interventi di "ristrutturazione edilizia R3" gli interventi che comportano la completa riorganizzazione funzionale e distributiva dell’organismo edilizio fino al suo svuotamento con mantenimento dei fronti.

8. Sono consentite inoltre le seguenti opere:

• - la modifica della redazione dei prospetti (aggiunta, modifica e eliminazione di aperture, balconi e terrazzi) rispettando, nel caso dei prospetti principali e/o lungo spazi pubblici, le regole di composizione degli stessi prospetti (simmetrie e ripetizioni delle bucature, etc.);
• - gli incrementi di superficie utile lorda (Sul) attuati mediante realizzazione di nuove strutture orizzontali o traslazione di quelle esistenti e solo nel caso di disponibilità residua di superficie

Ristrutturazione Edilizia R4

9. Si definiscono interventi di "ristrutturazione edilizia R4" gli interventi di demolizione con fedele ricostruzione di edifici o parti di essi, previsti al punto 1 lettera d) comma 2 dell'art. 79 della L.R. 1/05, intendendo per fedele ricostruzione la realizzazione di un organismo edilizio del tutto assimilabile a quello preesistente quanto a:

• - modalità costruttive;
• - caratteristiche dei materiali, che devono risultare dello stesso tipo o comunque di tipo analogo a quelli preesistenti, nel rispetto delle eventuali prescrizioni dettate dal Regolamento Edilizio;
• - sagoma e ingombro planivolumetrico (fatte salve esclusivamente le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica)
• - area di sedime.

Ristrutturazione Edilizia R5

9. Si definiscono interventi di "ristrutturazione edilizia R5" gli interventi volti al recupero del sottotetto a fini abitativi eseguiti nel rispetto delle disposizioni di cui alla L.R. 8/02/2010 n° 5.

10. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ai sensi dell'art.79 della LRT 1/2005

1. Sono definite "addizioni funzionali" le modifiche alla sagoma degli edifici esistenti che, ai sensi al punto 3 lettera d) comma 2 dell'art. 79 della L.R. 1/05:

• - non realizzino un nuovo organismo edilizio;
• - siano contenute entro il limite del 20 per cento del volume esistente;
• - riguardino i seguenti interventi:
  • a) il rialzamento del sottotetto al fine di renderlo abitabile;
  • b) la realizzazione di servizi igienici, qualora carenti;
  • c) la realizzazione di volumi tecnici, scale, ascensori;
  • d) la realizzazione di autorimesse pertinenziali all’interno del perimetro dei centri abitati come definito dall’articolo 55 della L.R. 1/05

2. Oltre alla limitazione generale dell'incremento volumetrico fissato, dalla L.R. 1/05, nel 20% del volume esistente le addizioni volumetriche, quando consentite per ciascun edificio dalla normativa del Titolo IV, devono rispettare gli indici della zona nella quale lo stesso edificio risulta inserito nelle Tavole di Livello A del presente piano.

3. Le "addizioni funzionali" non sono computate, ai fini dell’applicazione degli indici di edificabilità fondiaria o territoriale. Nel caso in cui gli interventi di cui al punto 2 eccedano i limiti di cui al punto 1 e al medesimo punto 2, la parte eccedente è classificata come "addizione volumetrica" di cui al successivo art. 29.

4. Oltre alle limitazioni stabilite nei punti precedenti, le “addizioni funzionali” dovranno rispettare le seguenti disposizioni:

• - dovranno essere collocate in aderenza (fuori terra o in sottosuolo), ovvero in sopraelevazione, all'unità immobiliare di riferimento;
• - dovranno mantenere una relazione funzionale stabile con l'unità immobiliare di riferimento;
• - non dovranno essere finalizzate alla modifica, contestuale o successiva, della destinazione d'uso dell'unità immobiliare di riferimento;
• - non dovranno essere finalizzate alla formazione, contestuale o successiva, di nuove unità immobiliari,;
• - non siano suscettibili di utilizzo autonomo, né di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, neanche mediante successive trasformazioni;
• - dovranno essere finalizzate a garantire una migliore utilizzazione e godimento dell'unità immobiliare di riferimento - anche mediante il miglioramento dei livelli prestazionali in materia di contenimento dei consumi energetici e/o di accessibilità o visitabilità - ovvero al raggiungimento degli standard minimi richiesti dalle vigenti norme in materia igienico-sanitaria.

5. Le addizioni funzionali sono soggette a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ai sensi dell'art.79 della LRT 1/2005

1. Le aggiunte agli organismi edilizi esistenti che non presentino le caratteristiche specificate per le "addizioni funzionali" e siano computate ai fini dell’applicazione degli indici di edificabilità fondiaria e territoriale sono identificate come “addizioni volumetriche”. Tali addizioni, ove consentite dalle norme di cui al Titolo IV, consistono in aggiunte agli organismi edilizi esistenti che:

• - sono collocate in aderenza, in sopraelevazione oppure anche staccate dall’edificio di riferimento e comunque all'interno della pertinenza dello stesso;
• - nel caso di volumi realizzati non in aderenza o sopraelevazione, vi si possono collocare esclusivamente attività accessorie, quali ripostigli, magazzini, locali, tecnici, garage, etc.;
• - rispettano i limiti e parametri fissati dai Titoli V, VI e VII ;
• - mantengono una relazione funzionale di carattere stabile con l’edificio di riferimento;
• - non possono essere suscettibili di utilizzo autonomo, nonché di uso disgiunto ai fini della commerciabilità del bene, anche mediante successive trasformazioni;
• - sono finalizzate a garantire una migliore utilizzazione e godimento del patrimonio edilizio esistente - anche mediante il miglioramento dei livelli prestazionali in materia di contenimento dei consumi energetici e/o di accessibilità o visitabilità - adeguandolo alle mutate esigenze degli utenti.

2. Come già specificato le “addizioni volumetriche” sono computate ai fini dell’applicazione degli indici di edificabilità fondiaria e territoriale.

3. Le addizioni volumetriche sono soggette a Permesso a Costruire ai sensi dell'art.78 della LRT 1/2005

1. Sono gli interventi intesi come demolizione e ricostruzione di volumi esistenti non assimilabile alla ristrutturazione edilizia, anche con diversa articolazione, collocazione o destinazione d'uso, senza alcun intervento sulle opere di urbanizzazione.

2. Gli interventi di sostituzione edilizia sono soggetti a Permesso a Costruire ai sensi dell'art.78 della LRT 1/2005

1. Sono gli interventi volti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico – edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono soggetti a Permesso a Costruire ai sensi dell'art.78 della LRT 1/2005

1. Sono gli interventi atti alla realizzazione di nuovi manufatti edilizi.

2. Gli interventi di nuova edificazione sono soggetti a Permesso a Costruire ai sensi dell'art.78 della LRT 1/2005

1. Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono comunque subordinati al rispetto delle disposizioni di cui al Titolo IV ("Il patrimonio edilizio esistente"), alle disposizioni contenute nelle "Schede di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente", nonché alle specifiche prescrizioni e/o limitazioni eventualmente contenute negli altri Titoli delle presenti norme, con particolare riguardo al Titolo III ("La tutela del Territorio e delle invarianti"). In caso di contrasto con il presente Capo si applicano le disposizioni più restrittive.

1. Nell'ambito del territorio comunale i mutamenti della destinazione d'uso degli immobili sono sottoposti alla presente disciplina che, ai sensi dell'art. 58 L.R. 1/2005, definisce: 1) quali mutamenti di destinazione sono soggetti a titolo abilitativo; 2) le specifiche fattispecie o aree determinate nelle quali il mutamento di destinazione d'uso in assenza di ogni attività edilizia è sottoposto a SCIA (segnalazione certificata di inizio attività); 3) le condizioni per il mutamento di destinazione d'uso; 4) i mutamenti di destinazione d'uso soggetti ad oneri di urbanizzazione ai sensi dell'art. 127 della L.R.T. 1/2005 e s.m.i.

2. La destinazione d’uso attuale delle unità immobiliari è quella risultante dai titoli abilitativi edilizi ovvero, in mancanza di titoli abilitativi, dalla destinazione catastale quale risulta al momento dell'entrata in vigore delle presenti norme.

3. La destinazione d’uso dei suoli e dei fabbricati deve essere indicata in tutti i progetti, sia nel caso di intervento edilizio diretto sia nel caso in cui l'intervento edilizio sia preceduta da piano urbanistico di dettaglio.

1. Le destinazioni d'uso degli immobili sono le seguenti e sono articolate in principali e secondarie.

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra - alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

La categoria comprende fabbriche, officine, laboratori, magazzini, depositi coperti e scoperti legati alla produzione, locali per la trasformazione e/o la conservazione di prodotti, spazi espositivi, spazi per la promozione e la commercializzazione di prodotti, uffici tecnico-amministrativi, mense aziendali, foresterie e abitazioni inscindibilmente connesse all’attività produttiva di riferimento, centri di servizio alle imprese. Si articola in 3 sottocategorie.

I1. - Attività Industriali e Artigianali di base con Sul fino a 400 mq;

I2. - Attività Industriali e Artigianali intermedie con Sul compresa fra i 400 mq ed i 2.000 mq;

I3. - Attività Industriali e Artigianali grandi con Sul maggiore di 2.000 mq;

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C2. - commercio al dettaglio nelle medie strutture di vendita con Sul compresa fra 200 mq e 1.500 mq;

C3. - commercio al dettaglio nelle grandi strutture di vendita con Sul > 1.500 mq;

C4. - commercio all'ingrosso;

C5. - commercio su aree pubbliche;

C6. - stazioni di servizio e distribuzione carburanti;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T2. - residenze turistico alberghiere;

T3. - Bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T4. - ostelli e simili;

T5. - campeggi;

T6. - villaggi turistici;

T7. - aree di sosta per camper e roulotte;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere: servizi comunali, provinciali, etc., servizi della protezione civile, della giustizia, della pubblica sicurezza e militari, servizi postali, telefonici e di gestione di servizi pubblici (acqua, gas, etc.);

S2. - servizi scolastici per l’istruzione di base: asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari, scuole medie;

S3. - servizi per l'istruzione superiore: scuole non dell'obbligo, scuole speciali;

S4. - servizi per la cultura e lo spettacolo: musei, biblioteche, sale di esposizione, teatri, auditorium, cinema, discoteche, sale convegni e mostre;

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S6. - servizi di assistenza sociale e sanitaria: centri di assistenza, farmacie, ambulatori, case di riposo, residenze protette;

S7. - servizi ospedalieri e sanitari: ospedali, cliniche, centri medici poli-specialistici;

S8. - servizi cimiteriali;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine, palazzi dello sport, campi sportivi coperti e scoperti;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

S11. - Impianti tecnologici: impianti tecnici per la distribuzione di acqua, energia elettrica e gas, impianti per il trattamento dei rifiuti e delle acque reflue, impianti per la telefonia fissa e mobile, tec.;

A - Attività Agricola

A1. - attività agricole e forestali;

A2. - residenza agricola;

A3. - servizi connessi all'attività agricola: trasformazione e commercializzazione dei prodotti agricoli, attività di promozione della produzione agricola;

A4. - agriturismo e altre attività connesse.

V - Verde Pubblico

V1. - parchi, parchi attrezzati, parchi gioco, piazze alberate;

V2. - aree e percorsi attrezzati per il passeggio e l'escursione;

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

P2. - parcheggi multipiano;

P3. - parcheggi su copertura di edifici privati o al coperto.

1. Il reperimento degli spazi da destinare a servizi pertinenziali ad uso privato è prescritto all'interno del perimetro delle aree urbane in relazione ai seguenti interventi:

• - Addizioni volumetriche (art. 29);
• - Sostituzione edilizia (art. 30);
• - Ristrutturazione urbanistica (art. 31);
• - Nuova edificazione (art. 32);
• - Cambio di destinazione d'uso con o senza opere;
• - Frazionamenti con aumento del numero delle unità immobiliari.

2. L'ammissibilità di qualsiasi intervento edilizio che comporti un aumento del carico urbanistico (nuova costruzione, ampliamento, frazionamento o cambio di destinazione d'uso anche senza opere) è subordinato al soddisfacimento della dotazione di parcheggi e spazi di relazione con vincolo pertinenziale riportate sotto, per ogni destinazione d'uso. Quando sia dimostrata l’impossibilità (per dimensioni insufficienti o per inaccessibilità carrabile) di collocare tali dotazioni nel lotto di pertinenza dell’edificio interessato dall’ampliamento volumetrico o in altra area limitrofa di proprietà dell’avente titolo, l’Amministrazione Comunale dispone adeguate forme di monetizzazione a compensazione delle dotazioni non reperite. Nel Centro Storico di Santa Fiora (Tessuti Antichi art. 98) non si applica la monetizzazione della compensazione, fatta eccezione per i cambi di destinazione verso la residenza. Nei "Tessuti storici consolidati" (art. 99) le dotazione di spazi di relazione con vincolo pertinenziale riportate sotto sono ridotte del 50%.

R - Attività Residenziale

• - per gi interventi di nuova edificazione: 1 mq di parcheggio ogni 5 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni alloggio;
• - per gli altri interventi: 1 mq di parcheggio ogni 10 mq di superficie utile lorda (Sul), garantendo comunque almeno 1 posto auto effettivo per ogni alloggio;

I - Attività industriale e artigianale

• - 1 mq di parcheggio per ogni 10 mq di superficie utile lorda (Sul).

C - Attività Commerciale

• - per gi interventi di nuova edificazione: 1 mq di parcheggio per ogni 1 mq di superficie utile lorda (Sul);
• - per gli altri interventi: 1 mq di parcheggio per ogni 5 mq di superficie utile lorda (Sul);

La superficie cos&igrave ricavata deve essere maggiorata degli spazi per il parcheggio temporaneo dei mezzi di movimentazione delle merci. Sono escluse, ovviamente, dall'obbligo dei parcheggi pertinenziali le attività commerciali su aree pubbliche (C5)

T - Attività Turistico - Ricettiva

• - per Alberghi, hotel, motel, pensioni (categoria secondaria T1): 1 posti auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni camera;
• - per le Residenze turistico alberghiere (categoria secondaria T2): 1 posti auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni alloggio;
• - per gli Ostelli (categoria secondaria T3) ed i villaggi turistici (categoria secondaria T5): 2 posti auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni 100 mq di superficie utile lorda (Sul);
• - per i Campeggi (categoria secondaria T4): 1 posto auto, con relativo spazio di manovra, e 25 mq di giardino (o spazio esterno di relazione) ogni posto tenda o bungalow.

D - Attività Direzionale

• - per gi interventi di nuova edificazione: 2 posti auto, con relativo spazio di manovra, ogni 100 mq di superficie utile lorda (Sul);
• - per gli altri interventi: 1 posti auto, con relativo spazio di manovra, ogni 100 mq di superficie utile lorda (Sul);

1. Il passaggio dall’una all’altra delle categorie principali, di cui all'art. 35 costituisce mutamento di destinazione d’uso ai sensi delle lettere “c” ed “e” dell'art. 58 della L.R. 1/2005 quando: il mutamento riguardi oltre il 35% della superficie utile lorda (Sul) dell'unità immobiliare interessata o comunque oltre mq 30 della stessa superficie, anche con più interventi successivi.

2. Il cambio di destinazione d'uso di un immobile o di parti di esso è ammesso quando:

• - la nuova destinazione d'uso è elencata fra quelle ritenute ammissibili per la zona dove è localizzato l'immobile ai sensi dei Titoli V, VI e VII;
• - il mutamento di destinazione d’uso non comporta trasformazioni edilizie ed urbanistiche eccedenti quelle consentite dalla disciplina del patrimonio edilizio esistente di cui al Titolo IV, dalla disciplina di zona di cui ai Titoli V, VI e VII e più in generale sia ammesso dalle leggi e dalle norme sovraordinate.
• - il contesto dove è localizzato l'immobile (zona e pertinenza) non richiede, come conseguenza dell'inserimento della nuova attività (cambio di destinazione), un adeguamento dei parcheggi pertinenziali (art. 36) o degli standard urbanistici (Capo I del Titolo V), in quanto già dotato degli stessi in misura sufficienti ad accogliere la nuova attività;
• - nel caso in cui il contesto dove è localizzato l'immobile richieda l'adeguamento di cui al punto precedente, il cambio di destinazione è ammesso quando lo stesso adeguamento sia realizzato contemporaneamente al cambio di destinazione e sia consentito dalla disciplina del patrimonio edilizio esistente di cui al Titolo IV, dalla disciplina di zona di cui ai Titoli V, VI e VII e più in generale sia ammesso dalle leggi e dalle norme sovraordinate.

3. I mutamenti di destinazione d'uso sono sottoposti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività qualora:

• - non siano connessi ad opere edilizie (cioè non comportino trasformazioni edilizie dell'immobile oggetto dell'intervento e/o della pertinenza dell'immobile al fine di ottenere i requisiti di abitabilità o di agibilità oppure il rispetto degli standard urbanistici di zona oppure il rispetto dei parcheggi pertinenziali della nuova funzione);
• - ovvero siano connessi a opere edilizie che, ai sensi della normativa regionale e nazionale vigente, risultino essere realizzabili tramite la presentazione di una S.C.I.A.

4. Sono soggetti a Permesso di Costruire i mutamenti di destinazione d'uso connessi ad opere edilizie che, ai sensi della normativa regionale e nazionale vigente, risultino essere realizzabili tramite la presentazione di un Permesso di Costruire al fine di ottenere i requisiti di abitabilità o di agibilità oppure il rispetto degli standard urbanistici di zona oppure il rispetto dei parcheggi pertinenziali della nuova funzione

1. Sono onerosi i mutamenti di destinazione d'uso che comportino il passaggio da una categoria principale di funzione ad un'altra.

2. Sono gratuiti i mutamenti di destinazione d'uso che comportino il passaggio da una sottocategoria di funzione ad un'altra all'interno della medesima categoria di funzione principale.

3. Sono altres&igrave gratuiti i mutamenti della destinazione d'uso da altra categoria di funzione verso la destinazione agricola.

1. Il Regolamento Urbanistico recepisce le norme contenute nella Legge Regionale 8 febbraio 2010, n. 5 (Norme per il recupero abitativo dei sottotetti) con le limitazioni previste al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) per le varie Classi di edifici.

1. All'interno dei Titoli V, VI e VII dove si dettano le norme per ciascuna zona in cui è suddiviso il territorio del comune di Santa Fiora è contenuta altres&igrave la disciplina della distribuzione e della localizzazione delle funzioni ai sensi dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i. In particolare si dettano norme riguardanti:

• - le funzioni non ammesse anche in relazione a singoli complessi immobiliari, a singoli immobili o a parti di essi;
• - le condizioni per la localizzazione delle funzioni in determinate parti degli ambiti.

1. Il vincolo è stato apposto ai sensi dell'articolo 338 del R.D. 1265/1934. I perimetri delle zone di rispetto dei cimiteri prescritte dall'art. 338 del T.U. delle leggi sanitarie 27 luglio 1934, n. 1265, come modificato dall’art. 28 della legge 1 agosto 2002, n. 166, comprendono due fasce di rispetto con diverso grado di tutela:

• - la fascia di rispetto di 50 metri intorno al perimetro del cimitero (zona A);
• - la fascia di rispetto compresa fra i 50 ed i 200 metri intorno al perimetro del cimitero (zona B);

2. All’interno della zona A sono ammessi, previo parere favorevole dell’azienda sanitaria locale (ai sensi dell'art. 338 del T.U. delle leggi sanitarie come modificato dall'art. 28 della L. 166/2002), i seguenti interventi:

• - parcheggi pubblici e aree verdi e/o pavimentate a servizio del cimitero;
• - realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili;
• - interventi per la riduzione del rischio idraulico;
• - opere di adeguamento stradale;
• - reti infrastrutturali e/o impianti tecnologici;
• - giardinaggio e/o sistemazioni a verde;
• - pratiche agricole (ivi comprese, nel territorio rurale, quelle aziendali);
• - usi correlati ad attività produttive o di commercio (deposito e movimentazione merci e materiali, sosta e manovra automezzi);
• - attività ricreative all’aperto.

3. Sugli edifici esistenti sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia senza parere dell’azienda sanitaria locale. Sono comunque esclusi tutti gli altri interventi. All'interno delle zone A non è consentita la realizzazione e/o l’installazione di costruzioni o manufatti di qualsivoglia tipologia (ad eccezione di chioschi a servizio del cimitero), ancorché interrati o reversibili.

4. Salvo diverse disposizioni di legge, nelle zone B sono consentiti tutti gli interventi urbanistico - edilizi previsti dal Regolamento Urbanistico. Nel caso gli interventi in questione appartengano all'elenco sottostante deve essere acquisito preliminarmente il parere favorevole dell’azienda sanitaria locale:

• - costruzione di nuovi edifici;
• - ampliamento di edifici esistenti con incremento di S.U.L. superiore al 10% della consistenza preesistente;
• - realizzazione di parchi e giardini;
• - realizzazione di parcheggi pubblici e privati;
• - realizzazione di attrezzature sportive;
• - volumi tecnici in muratura;
• - annessi agricoli stabili;
• - serre fisse.

1. Le fasce di rispetto stradali sono individuate ai sensi del D.L. n. 285/92 e s.m. e del regolamento di esecuzione e di attuazione DPR n. 495/92, in relazione alla classificazione della strada.

2. All'interno delle Fasce di rispetto stradali sono consentiti gli usi agricoli, a verde e parcheggio privato e/o di uso pubblico. Per gli edifici esistenti, fatto salvo le eventuali norme più restrittive in relazione alla classificazione dell’edificio, sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia (R1, R2, R3, R4 e R5) e la sostituzione edilizia. Nelle fasce di rispetto stradale sono ammesse: le recinzioni, i parcheggi, le strutture ed impianti a servizio della viabilità (distributori purché previsti dal piano comunale dei carburanti). Sono altres&igrave ammessi impianti tecnologici anche al servizio di singoli edifici previo parere vincolante dell’Ente proprietario della strada in funzione della classificazione della stessa. Gli interventi consentiti sono inoltre soggetti a convenzione attraverso la quale i privati si impegnano nei confronti del Comune, in caso di esproprio, a non richiedere il pagamento del maggior valore acquisito dal bene a seguito dell’intervento concesso.

1. Il Piano Provinciale di Bonifica delle Aree Inquinate contiene tre siti da bonificare localizzati all'interno del territorio comunale di Santa Fiora:

Cod. Scheda Tipologia Località Descrizione GR50 Area Industriale Monte Labbro Miniera di mercurio in disuso dal 1977. Sono rimasti alcuni degli impianti destinati all'attività di escavazione Impianto di stoccaggio e recupero inerti Podere S. Anna Impianto di stoccaggio e recupero di rifiuti inerti all'interno della Cava di pietrisco GRA.P.4 Discarica Spolveravolpi Discarica comunale non più in uso dal 2002 2. Per le azioni previste vedere il "Piano Provinciale di Bonifica delle Aree" della Provincia di Grosseto approvato con D.C.P. n° 17 del 30/03/2006

1. Si definiscono "vincoli sovraordinati" le limitazioni alle trasformazioni territoriali e all’uso delle risorse essenziali del territorio determinate dalla normativa nazionale e/o regionale vigente. Di seguito viene riportato un elenco, non esaustivo, delle principali limitazioni gravanti sul territorio comunale.

2. Vincolo relativo ai "Beni culturali, paesaggistici e ambientali" ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004:

• a) Parte Seconda, articolo 10: beni culturali già oggetto di decreto di vincolo ai sensi della Legge 1089/1939. Il titolo abilitativo relativo a interventi edilizi riguardanti questi beni è subordinato all'autorizzazione della competente Soprintendenza. Per la localizzazione vedere l'elenco di tali beni contenuto nell'art. 65.
• b) Parte Terza, articolo 136: beni paesaggistici già oggetto di vincolo ai sensi della legge 1497/1939. Il titolo abilitativo relativo a interventi edilizi riguardanti questi beni è subordinato al parere favorevole della Commissione Comunale per il paesaggio e al non annullamento da parte della competente Soprintendenza di detto parere. Per la localizzazione vedere la Tav. U08 del Piano Strutturale.
• c) Parte Terza, articolo 142: beni paesaggistici e ambientali già oggetto di vincolo ai sensi della Legge n. 431/1985 (legge "Galasso"). Il titolo abilitativo relativo a interventi edilizi riguardanti questi beni è subordinato al parere favorevole della Commissione Comunale per il paesaggio e al non annullamento da parte della competente Soprintendenza di detto parere. Per la localizzazione vedere la Tav. U08 del Piano Strutturale.

3. Vincolo idrogeologico. Il vincolo è stato apposto ai sensi del R.D.L. n. 3267/1923 ed è localizzato nella Tav. U07 del Piano Strutturale. Le trasformazioni territoriali significative, eccedenti le normali pratiche agricole, sono subordinate all’ottenimento, oltre che dell’ordinario titolo abilitativo, dell’apposito nulla osta rilasciato dall'Autorità competente.

4. Area di rispetto degli impianti di depurazione. Ai sensi dell'Allegato 4 della Delibera Interministeriale 04.02.1977 viene istituita una fascia di rispetto larga 100 metri - dagli impianti esistenti o da realizzare - all'interno della quale sono vietate le nuove costruzioni anche interrate. E’ consentita di contro la realizzazione di parcheggi. Sul patrimonio edilizio esistente, ferme restando le specificazioni e/o le limitazioni di cui al Titolo IV delle presenti norme, sono consentiti gli interventi che non eccedano la ristrutturazione edilizia, con esclusione delle addizioni funzionali, non consentite.

5. Vincolo cimiteriale. Le disposizioni che regolano le aree sottoposte a vincolo cimiteriale sono contenute nell’articolo 41 delle presenti norme.

6. Fasce di rispetto stradale. Le disposizioni che regolano le "fasce di rispetto stradale" sono contenute nell’articolo 42 delle presenti norme.

7. Zone di salvaguardia delle acque superficiali e sotterranee destinate al consumo umano. Sono le aree di salvaguardia atte a assicurare, mantenere e migliorare le caratteristiche qualitative delle risorse idriche destinate al consumo umano istituite ai sensi dell’art. 21 del D.lgs. n. 152/1999 e successive modificazioni ed integrazioni. Le aree di salvaguardia sono distinte in "Zone di Tutela assoluta" (aventi una estensione minima di 10 mt. di raggio dal punto di captazione) e "Zone di rispetto e di protezione" (aventi una estensione di 200 mt. di raggio dal punto di captazione). Le sorgenti sottoposte al vincolo in questione in quanto destinate a consumo umano sono individuate nell'elaborato "Le Risorse" e nella tavola G03 del Piano Strutturale e sono di seguito elencate:

• - Fonte Perino (n° 12)
• - Fiora Sorgente principale - Galleria Alta (n° 16)
• - Fiora Galleria Bassa – Sorgente Carolina (n°17)
• - Pieve Vecchia (n° 19)
• - Segalari superiore (n° 22)
• - Segalari inferiore (n°23)
• - Fonte Sanetto (n° 27)
• - Sorgente del Canalone (n° 31)

8. Zone soggette al Piano di Assetto Idrogeologico del Fiume Fiora e Fiume Ombrone. Le zone classificate a Pericolosità Idraulica e Geomorfologica Elevata e Molto Elevata nelle tavole n. 9 e 10 del Piano Strutturale sono soggette alla normativa del P.A.I. Fiora (o Ombrone), di cui agli articoli 5, 6, 8, 12 e 13 delle Norme del Piano per l'Assetto Idrogeologico del bacino del Fiora (per il P.A.I. Ombrone artt. 13 e 14).

9. Rimangono ovviamente validi i vincoli e le limitazioni all’uso delle risorse territoriali e alle trasformazioni del territorio derivanti da norme nazionali e/o regionali e/o provinciali vigenti anche se non esplicitamente trattati o rappresentati dal Regolamento Urbanistico

1. Il presente RU è soggetto a Valutazione Ambientale Strategica (VAS) di cui alla L.R. 10/2010, a seguito delle conclusioni del provvedimento di verifica di assoggettabilità di cui all’art. 22 della legge regionale citata. L’attività di valutazione di cui al presente comma è preordinata a garantire che gli eventuali impatti significativi sull’ambiente derivanti dall’attuazione del presente RU siano presi in considerazione durante il processo di elaborazione e prima della sua definitiva approvazione.

2. L’attività di VAS di cui al precedente comma 4 è documentata nel Rapporto ambientale di cui all’art. 24 della L.R. 10/2010. Tale Rapporto costituisce parte integrante della Relazione di sintesi della Valutazione Integrata.

1. Sono soggetti alla valutazione degli effetti ambientali, in applicazione delle vigenti norme comunitarie, statali e regionali, e nel rispetto delle disposizioni contenute nel presente articolo:

• a) gli interventi di trasformazione e/o di riqualificazione degli assetti insediativi elencati agli articoli 104, 105 e 113, in quanto particolarmente rilevanti per caratteristiche, dimensionamenti, estensione, condizioni operative, nonché per l’incidenza diretta o indiretta (anche in concorso con altri interventi di trasformazione o di riqualificazione) sugli assetti territoriali, ambientali e socio-economici a livello comunale o sovracomunale;
• b) la realizzazione di nuove infrastrutture per il trasporto meccanizzato, fatta eccezione per interventi puntuali di adeguamento della rete viaria comunale;
• c) la realizzazione di nuovi elettrodotti ad alta tensione.

2. La valutazione in termini complessivi degli effetti ambientali degli interventi di trasformazione e/o di riqualificazione previsti dal Regolamento Urbanistico è contenuta nell’elaborato denominato “Valutazione intermedia e Rapporto Ambientale”. Per gli interventi di trasformazione e/o di riqualificazione di cui alla lettera a) le valutazioni contenute nell’elaborato di cui sopra sono adeguatamente approfondite ed integrate in sede di elaborazione dei rispettivi Piani Attuativi o Progetti Unitari, secondo quanto specificato al successivo punto 3.

3. Gli interventi di cui al comma 1 del presente articolo sono corredati da un elaborato contenente le valutazioni degli effetti ambientali prodotti dai nuovi insediamenti, dalle nuove infrastrutture e/o dagli interventi di modifica degli assetti insediativi e delle infrastrutture esistenti, con particolare riferimento alle risorse interessate o di cui si prevede l’utilizzazione.

1. Il presente RU è sottoposto ad attività di monitoraggio degli effetti ai sensi dell’art. 13 della L.R. 1/05.

2. L’attività di monitoraggio di cui al comma 1:

• - assicura il controllo degli eventuali impatti significativi sul territorio, sull’ambiente, sulle componenti sociali ed economiche e sulla salute umana, derivanti dall’attuazione delle trasformazioni previste dal presente RU;
• - verifica il raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità prefissati in sede di valutazione, al fine di individuare tempestivamente potenziali impatti negativi imprevisti e di adottare le opportune misure correttive.

3. L’attività di monitoraggio di cui al comma 1 è effettuata dall’Amministrazione comunale secondo quanto previsto nel documento "Rapporto Ambientale e Valutazione Intermedia".