Norme Tecniche del Regolamento Urbanistico

1. Rappresentano la zona urbana del territorio comunale di più antica formazione, costituita da insediamenti che rivestono carattere di particolare pregio storico, artistico, e monumentale. Essa coincide con il centro storico di Santa Fiora, cos&igrave come individuato alla Tavola 03 del Piano Strutturale. Il perimetro del P.S. è fatto proprio e, fatti salvi alcuni aggiustamenti di dettaglio conseguenti al salto di scala dei due piani, riportato con apposito segno grafico nelle Tavole di Livelle A del R.U.

2. I "Tessuti antichi" corrispondono alla zona territoriale omogenea di tipo "A", con riferimento alla classificazione di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444

3. Il "Centro storico di Santa Fiora" è inserito fra "le Invarianti riguardanti i beni di valore storico culturale" (art. 10 delle Norme del P.S.) ed in conseguenza di ciò:

• - tutti gli immobili appartenenti ai "Tessuti antichi" sono sottoposti a "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente " (come previsto dagli art. 18 del P.S.);
• - gli interventi sulle facciate degli immobili e sugli arredi e sistemazioni degli spazi pubblici sono sottoposti alla prescrizioni del "Piano delle facciate e degli arredi degli spazi pubblici" (come previsto dagli art. 18 del P.S.)

4. Sugli edifici appartenenti ai "Tessuti antichi" si applicano le norme di cui al Titolo IV (Il patrimonio edilizio esistente) e sono ammessi gli interventi urbanistico - edilizi previsti dalla "Schedatura di rilevamento e classificazione del patrimonio edilizio esistente" (allegata e parte integrante delle presenti norme), che dovranno garantire e perseguire prioritariamente la valorizzazione ed il mantenimento dell'identità storica del patrimonio edilizio, urbanistico, architettonico e culturale esistente attraverso:

• - la salvaguardia e la valorizzazione dei caratteri architettonici, storici ed ambientali degli edifici e delle aree libere (pubbliche e private);
• - la conservazione ed il restauro di tutti gli apparati decorativi presenti, pitture murali, affreschi, tabernacoli, etc.
• - il riordino o l'eliminazione delle trasformazioni incongrue.

5. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 4, devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima realizzabile come addizione funzionale SUL max = 10% della SUL dell'intero edificio esistente al momento dell'entrata in vigore del presente Piano.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

6. Le superfici eccedenti il 10% della Sul potranno essere realizzate come superfici per "Addizioni volumetriche", se disponibili. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione funzionale" riguardante la non totalità dei proprietari e che tale addizione abbia una consistenza superiore al 10% della Sul relativa alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

7. Gli interventi di "addizione funzionale" di cui all'art. 28, quando consentiti ai sensi del punto 4, necessari alla realizzazione di parcheggi chiusi fuori terra devono rispettare i seguenti parametri:

• Superficie utile lorda (SUL) massima calcolata secondo quanto previsto all'art. 15 per i parcheggi con vincolo pertinenziale

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20% dell'intera area pertinenziale

• L'altezza massima interna (pavimento-soffitto) non potrà essere maggiore a 2,40 mt

8. I parcheggi chiusi fuori terra eccedenti i limiti di superficie previsti al punto 7 potranno essere realizzati utilizzando la superficie per "Addizioni volumetriche", se disponibile.

9. Gli interventi di "addizione volumetrica" di cui all'art. 29, quando consentiti ai sensi del punto 4, devono rispettare i seguenti parametri:

• Le superfici in ampliamento sono realizzabili fino alla saturazione dell'Indice di utilizzazione fondiaria (UF) pari a 0,8 mq/mq.

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella dell'edificio da ampliare

10. Nel caso in cui, relativamente ad un edificio appartenente a più proprietari, venga presentata una pratica edilizia relativa ad un intervento di "addizione volumetrica" riguardante la non totalità dei proprietari e tale addizione abbia una consistenza superiore a quella afferente alla sola proprietà dei richiedenti, la pratica edilizia dovrà contenere un atto di assenso di tutti i proprietari dell'immobile.

11. Gli interventi di "sostituzione edilizia" e di "ristrutturazione urbanistica" di cui all'art. 30, quando consentiti ai sensi del punto 4, devono rispettare i seguenti parametri:

• Il Rapporto di copertura (RC) del lotto (sedime edificio + pertinenza) non può superare il limite del 65%.

• La Superficie permeabile di pertinenza (SPP) non può essere inferiore al 20%

• L'altezza massima (H) non può superare quella degli edifici contigui

12. Per quanto riguarda le distanze minime tra fabbricate, le distanze minime dai confini e dagli spazi pubblici si rimanda a quanto contenuto all'art. 15 .

13. Nella realizzazione degli interventi di "addizione funzionale" e di "addizione volumetrica" si dovranno rispettare inoltre le seguenti regole:

• la volumetria aggiuntiva dovrà essere collocata in aderenza alla facciata posteriore dell'edificio o comunque a facciate non visibili dalla pubblica via, oppure in sopraelevazione, interessando esclusivamente o prevalentemente la falda tergale di copertura;

• l'intervento deve risultare compatibile con i caratteri tipologici, formali, costruttivi e strutturali dell'edificio preesistente e deve garantire un corretto inserimento nel contesto di riferimento; a tal fine la soluzione progettuale analizza in particolare i rapporti plano-altimetrici dell'intervento sia con l'edificio che con il tessuto circostante (allineamenti, profili, linee di gronda, scansioni dei prospetti, etc.).

14. Nelle more dell'approvazione del "Piano delle facciate e degli arredi degli spazi pubblici" nei "Tessuti antichi" non è comunque consentito:

• - modificare la redazione delle facciate prospicienti gli spazi pubblici aprendo, chiudendo o spostando aperture;
• - realizzare terrazze, loggiati e scale esterne in posizione visibile dagli spazi pubblici;
• - realizzare terrazze a tasca sulle coperture;
• - utilizzare elementi non in cotto nel rifacimento dei manti di copertura dei tetti;
• - realizzare tetti piani

15. Sempre nelle more dell'approvazione del "Piano delle facciate e degli arredi degli spazi pubblici" nei "Tessuti antichi" restano validi gli articoli 18 e 20 del "Piano per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente" approvato con D.G.R. n° 2253 del 10/03/1988

16. All'interno dei "Tessuti antichi" non si applica le norme contenute nell'art. 80 riguardanti la ricostruzione degli edifici diruti. Fanno eccezione i due edifici localizzati al foglio 22 p.elle 567 e 568 in via delle Conce

17. Nelle aree di pertinenza degli edifici e/o complessi edilizi ricadenti nei "Tessuti antichi" sono consentiti i seguenti interventi:

• - l'installazione dei "Manufatti edilizi minori" previsti dall'art. 82 con la sola eccezione di piscine e serre, la cui realizzazione potrà essere autorizzata dall'Ufficio Urbanistica ed Edilizia privata sentito il parere della Commissione per il Paesaggio di cui all'art. 89 della L.R. 1/2005;
• - la realizzazione di cantine, autorimesse e volumi tecnici interrati e fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento;
• - le sistemazioni a verde, la realizzazione di i parcheggi pertinenziali a raso e di pavimentazioni, l'installazione di cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere (barbecue, piccoli forni, panchine, ecc)

18. La realizzazione degli interventi di cui al punto precedente non potrà comportare la riduzione della Superficie permeabile di pertinenza (SPP) a meno del 20% dell'intera area pertinenziale.

19. Gli interventi di cui sopra devono garantire - per caratteri morfotipologici, tecniche costruttive e materiali usati - un corretto inserimento nel contesto storicizzato di riferimento. I relativi progetti prendono in considerazione l’intera area di pertinenza dell’edificio o complesso edilizio di riferimento.

20. All'interno dei "Tessuti antichi", ai sensi e per gli effetti dell'art. 58 comma 3 della L.R. 1/2005 e s.m.i., sono consentite le seguenti attività:

R - Attività Residenziale

R1. - residenze;

R2. - le strutture ricettive extra-alberghiere con le caratteristiche della civile abitazione (di cui al Titolo II, Capo II, Sezione III della L.R. 42/2000);

I - Attività Industriale e Artigianale

I1. - Attività Artigianali di base (esclusivamente per le attività "tipiche" o legate alla residenza);

C - Attività Commerciale

C1. - commercio al dettaglio negli esercizi di vicinato con Sul < 200 mq;

C7. - pubblici esercizi; bar, ristoranti. pizzerie, birrerie, self service e simili;

C8. - attività artigianali a servizio della residenza e/o della persona: panetterie, pasticcerie, rosticcerie da asporto, parrucchiere, estetista e simili

T - Attività Turistico - Ricettiva

T1. - alberghi, hotel, motel, pensioni;

T3. - Bed and breakfast, affittacamere e case ed appartamenti per vacanze ;

T4. - ostelli e simili;

D - Attività Direzionale

D1. - uffici, studi professionali

D2. - banche, assicurazioni e servizi finanziari, centri di ricerca, di promozione e di marketing;

D3. - agenzie turistiche ed immobiliari.

S - Attività di Servizio

S1. - servizi pubblica amministrazione ed amministrativi in genere;

S2. - servizi scolastici per l’istruzione di base: asili, scuole per l’infanzia, scuole elementari;

S4. - servizi per la cultura e lo spettacolo: musei, biblioteche, sale di esposizione, teatri, auditorium, cinema, sale convegni e mostre;

S5. - servizi per il culto; chiese, conventi, cappelle, oratori, canoniche;

S6. - servizi di assistenza sociale e sanitaria: centri di assistenza, farmacie, ambulatori, case di riposo, residenze protette;

S9. - Servizi sportivi: palestre e centri benessere, piscine;

S10. - Servizi sociali e ricreativi: centri sociali, centri culturali e ricreativi, centri polivalenti, mense;

V - Verde Pubblico

V3. - verde di arredo stradale e pubblico in genere;

P - Parcheggi pubblici o di uso pubblico

P1. - parcheggi a raso;

21. Negli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari esistenti, nei cambi di destinazione d'uso con o senza opere e negli interventi di addizione volumetrica si applicano le seguenti norme:

• - le norme di cui al Titolo II Capo III riguardanti l'ammissibilità e l'onerosità dei cambi di destinazione d'uso e la dotazione di parcheggi con vincolo pertinenziale;
• - le norme contenute all'art. 18 riguardanti la dimensione minima degli alloggi.

22. Sempre negli interventi di cui al punto precedente (cambi di destinazione, frazionamenti e addizione volumetrica) si applicano inoltre le seguenti norme specifiche riguardanti i Tessuti Antichi:

• - non possono essere realizzate attività produttive con Sul maggiore di 400 mq e attività commerciali con Sul maggiore di 200 mq;
• - non sono ammessi cambi di destinazione verso la residenza dei locali posti ai piani terra degli edifici posti lungo le seguenti strade: via Carolina, via dell'Olmo, via San Michele, via delle Mura.

23. Gli interventi che implicano la realizzazione di scavi di profondità superiore a 50 cm devono ottenere il preventivo nulla osta della Soprintendenza per i Beni Archeologici della Toscana.